領匯的三重壟斷

領匯三重壟斷 處不敗之地

逆市加租 盈利有保證

近日讀到兩則關於領匯(0823)的新聞，一是旗下商場逆市加租，二是公司逆市發花紅。 海嘯當前，領匯管理層竟敢逆水行舟，是信心十足的表現，贏盡筆者的掌聲。財經版評領匯，來來去去都是「高息」、「穩健」、「抗跌」；我認為大多數分析都未 能捕捉到領匯的精髓。請讓筆者自告奮勇，嘗試拆解領匯這盤生意。我是以投資者的角度看領匯，如果你是小商戶、立法會議員，請跳到最後一段，因為以下所說都 句句逆耳。

領匯是一盤罕見的壟斷生意，壟斷了什麼？是香港幾百萬中下階層的日常消費。 領匯的資產——公屋商場，是全港獨一無二的，任何一個發展商、REIT都沒有類似的物業。在這個資產類別中，領匯是沒有對手。筆者小時候曾住公屋，見過公 屋居民的消費模式。公屋商場和街市是最低檔次的消費點，升斗市民沒有選擇的餘地，被迫去領匯商場購買日常用品，因為找不到更加便宜的地方。

盡攬公屋商場 大商戶爭租

領匯差不多擁有香港全部公屋商場，代表它壟斷了330萬公屋居民起居飲食的支出。不要小看草根階層的消費能力，330萬條草根加起來是巨大的購買力。

除了消費者之外，領匯還有更高層次的壟斷，就是對租客的壟斷。筆者住在火炭，每年都會出入禾輋商場兩、三次。禾輋是領匯旗下的小商場，上蓋是公屋。每次走過，都會發現文具店、影印舖等小商戶愈來愈難找，百佳、日本城、7-11等大型連鎖店卻愈開愈多。

這就是領匯這盤生意的精髓：小商戶需要領匯，領匯卻不需要小商戶；領匯需要大商戶，但大商戶更加需要領匯。

領匯的員工只有450人，卻要管理180項物業，工作量之大不言而喻。一家百佳超市就能租下半層商場，試問領匯的租務部還有沒有興趣租舖位給文具 店？論準時交租，領匯信任李嘉誠(百佳屬於和黃‧0013)還是文具店老闆？萬一文具店倒閉了，還要四出找商戶承租空舖，損失租金兼麻煩；萬一百佳倒閉 了，還有惠康、華潤自動來承租舖位。能夠「揀客」，就是壟斷的好處。

罕有壟斷生意 不受政府箝制

超級市場不打進公屋商場，就會失去整個屋鸷的消費客群，是超市的損失。公屋居民被迫在領匯商場購物，連鎖零售商被迫在領匯商場開舖，小市民、小商戶、大財團一同倚賴領匯，這就是三重壟斷。大商戶自動送上門來租舖，使領匯在談判桌上立於不敗之地，這就是領匯能逆市加租的原因。此壟斷不同彼壟斷，筆者說「罕見」，是因為絕大多數壟斷生意都受到政府的箝制，例如中電(0002)受限於政府的利潤管制，但領匯的壟斷卻是不受管制。政府一股領匯也沒有，筆者從來只聽見小商戶、議員抗議的份兒，政府不能、也不想回應；去年12月梁家騮議員動議回購領匯，政府的態度卻是愛理不理。

過去政府沒有好好利用公屋商場的壟斷潛力，是出於社會責任，也是因為管理不善；今天由私人擁有，壟斷能力終於有機會變成盈利。對投資者來說，壟斷，就是福音。

革新商場 助提升租值

壟斷能力不會自動變成盈利，因為公屋商場的質素實在太差。領匯要做的第一件事情，是改善商場的質素。打開領匯的年報，最常出現的字眼是「資產提升」。

什麼是「資產提升」？兩個月前，筆者以「股東巡視業務」的心態逛禾輋商場，通道的白磚閃閃發光，處處窗明几淨，空調充足。當時絕大部分舖位都正在翻新，電鋸鐵槌的轟鳴此起彼落；已開業的店舖分類有致，商場指示清晰，整體感覺是「耳目一新」。

再「巡視」另一領匯商場黃大仙中心，情與禾輋一模一樣，連燈光設計、地磚顏色、廁所格局都是和輋的翻版。原來，規模經濟(economy of scale)是領匯的另一精髓，目標是要1+1大過2。領匯「倒模式」複製商場，把同一款裝修設計、管理模式、商戶組合套用在180個物業，務求最快

筆者以肯定的語氣告訴你，「資產提升」不是年報的公關字眼，而是實實在在的為商場增值；在「巡視」的過程中，我感受到領匯管理層的誠意和認真，「資 產提升」的結果，對股東來說，是平均呎租從07年底的26.6元「逆市」升至08年底的29.3元；對領匯員工來說，是收到月薪七成的花紅。「壟斷」加 「規模經濟」，正是領匯這盤生意的精髓所在。關於領匯，筆者還有話要說，日後有機會再談。

小商戶抗加租 唯有買領匯

小商戶的朋友們，筆者同情你們的處境，領匯的獨市營運模式對你們極之不利，建議你們向大家樂(0341)學習，買領匯股份對畄加租，把自己和領匯的利益連成一線。上街抗議只能宣泄情緒，卻是解決不了問題，亦是不理性的行為。