善用熟悉投資 達成理財目標

讀者鄧先生今年22歲，月入1.9萬元，扣除家用及日常開支，每月平均儲蓄1萬元。鄧先生的投資組合包括盈富基金及建設銀行，現值若4.7萬元，他認為自己的風險承受能力屬中等水平。鄧先生的理財目標是28歲前購置業，目標買入350萬元的物業。

鄧先生目前財政狀況

了解過鄧先生的個案後，筆者認為鄧先生年紀輕輕，能夠把每月收入超過一半儲蓄起來，而且一早定下理財目標，說得上是踏出成功理財的第一步。鄧先生的置業目標和時間表簡單而明確，筆者建議可先計算清楚置業所需的實際成本總額，先認清目標，進而規劃如何達成。

由於6年後的政府政策、銀行利率及樓價都無法預計，因此我們先以目前市況作估算。若以樓價約350萬元來看，假設按揭成數70%，還款年期30年，以今天按揭利率2.15%計算，首期約需105萬元，印花稅7.9萬元，代理佣金3.5萬元，額外預留樓價的百分之十作為裝修、傢俬、水電等雜費。估計置業初步所需支出約為152萬元。

26%年回報不切實際

假設鄧先生未來6年的儲蓄能力不變，每月仍可維持約1萬元的儲蓄，經過6年時間每月累積，預計最終可儲到約72萬元，加上現有市值約4.7萬元的投資組合，6年時間要完成152萬元的理財目標，平均年回報需高達26%。以近十年恒指平均每年股息回報約10%比較，這目標回報有些不切實際。

假如我們將目標降低，把按揭成數提升至90%，情況又會如何呢？若果樓價、還款年期、按揭利率都不變，在9成按揭下，首期只需35萬元。因為按揭成數高於7成，需要額外支付按揭保險，費用11.2萬元，加上其他費用不變，估計置業初步支出為約93萬元。

在目標稍作下調後，要在6年間要完成的理財目標，由152萬元下調至93萬元，投資組合的目標回報亦由26%降至11%。筆者認為這個目標較為合理，鄧先生利用自己熟悉的盈富基金及建設銀行，都有機會取得這個回報。

但筆者提醒鄧先生，提高按揭比率意味著每月供款亦相應提高。在9成按揭下，鄧先生置業後的每月按揭供款額大約為1.2萬元 (當中還未包括管理費)，假若未來6年他的收入都沒有增長，每月供款將超過鄧先生收入的50%，銀行亦有機會拒絕其貸款申請。假若此情況真的發生，筆者亦有以下建議：

提升按揭並請家人協助

如果情況許可，鄧先生在訂定理財計劃時，可考慮與家人一起商量，若家人能夠在置業時提供協助，借出兩成首期，其後鄧先生每月攤還，這樣不但可以節省按揭利息，又可省去11萬元的按揭保險費用，變相6年的理財目標，可進一步下調至82萬元。

如果家人未能幫忙，筆者建議鄧先生在置業時，考慮購買一些已裝修的物業，而節省下來的裝修費用，轉為提高首期支出，變相減低每月供款壓力。

筆者認為鄧先生若能適當地調整目標，並持之以恆地儲蓄，即使不選用一些高回報的投資工具，亦能一步一步地達成目標。其實，高回報通常伴隨著高風險，若然市況不利，反而影響財富的累積。

筆者除了建議鄧先生繼續使用他熟悉的基金和股票作中、長線投資外，亦建議他考慮一些如人民幣定息基金的定息工具幫助儲蓄。這類基金不但可為投資者帶來利息收入，匯價上升亦為投資者帶來潛在回報，而投資人民幣又能抵銷輸入性通脹的影響，比較適合像鄧先生這些中風險投資者。

其實在理財角度上適當地調低目標，比只著眼追求高回報更能有效達成理財計劃，希望以上建議能幫助鄧先生早日達成置業夢想。