投資REIT考慮重點

在香港的投資市場之中，除了買股票及債券之外，最普遍的應該是買樓收租的了。當然市場上也有部份的投資者，選擇REIT作為投資的工具。

        REIT的全名為「房地產投資信託基金」（RealEstateInvestmentTrust），是一種投資於地產物業的上市基金，其特點是會將物業的百分之九十的淨收益，每年通過股息派發給投資者。證監會為REIT訂立認可指引，例如計劃只可以投資於房地產項目、除稅後淨收入九成以上要作為派息、必須持有計劃內每項房地產項目最少兩年等。

        買前要先看Location 買REIT應該如何選擇？很多人以為首先要看息率，但筆者卻認為買REIT和買樓收租一樣，最重要是看Location 、Location及Location。試想想以下兩個物業的選擇：第一個是時代廣場對面羅素街的黃金地舖，目前租金是全球第三貴，僅次於法國香榭麗舍大道及紐約第五大街，但息率只有一厘；第二個是屯門N年樓齡的工廠大廈，目前只賣數百元一平方呎，租金數元一呎，息率隨時可以高達十厘八厘。假若價錢一樣的話（工廠的呎數當然大一千倍），你希望擁有哪一個物業呢？

        相信很多專業的投資者，都會選擇只有一厘回報的羅素街，而不要十厘的屯門工廠。雖然羅素街地舖是全球最貴租金之一，每月租金高達百萬以上，但帶來的商機卻是全港獨有，大量國際級企業仍在排隊等租；所以若有幸貴為該地舖的業主，根本不用擔心要尋找租客，只要考慮轉租時租金可加多少。第一太平戴維斯的報告指出，全港今年首季整體零售租金升幅為百分之六，但羅素街一線商舖租金較去年同期卻上升三成四！反觀屯門超高息的工廠大廈，若租客走了，相信要花很大氣力才可找到新的租客，更不要說加租的可能性了。

        貨幣升跌影響回報

        其次要注意的就是REIT計價的貨幣。假如REIT是以港元計價，就沒有匯 率上的風險；但如果是其他貨幣計價的，當該貨幣升跌的時候，投資的回報亦會受到影響。最後一點要考慮的，就是REIT是否適合你的投資。由於REIT以收息為主，風險值在股票與高質素債券之間，應該作為長線的投資的工具，並不是短線炒賣的；如果你習慣股價大上大落的投資，那麼REIT就未必是你杯茶了。

        林一鳴