買樓收租要注意利率上調

夫婦兩人的目標是：（1）達到財政自由，能維持60歲退休後每月生活開支兩萬元；（2）持有額外物業而取得每月1萬元的租金收入來維持較佳的生活水準。
轉按套現籌首期

雖然此個案並沒有提供按揭年利率及按揭年期，但根據樓價、貸款額及還款額計算，以現時年利率P減2.85厘，即約2.4厘，可計算出他們尚有差不多73.5%的欠款及還需供約18年。因樓價已升值至650萬元，建議將樓宇轉做七成按揭，即貸款額變為455萬元，若按揭年利率不變，按揭年期便會由18年轉為20年，而每月還款大約是2.39萬元。雖然比現時的供款多了900元，但就可以利用貸款額多出來的55萬元，以及賣掉持有的25萬元股票，即是只保留5萬元股票，共套現80萬元用來購買另一個物業，做七成按揭可買到現值約266萬元的物業。以按揭年期25年及同業拆息年利率1.2厘計算，則每月還款只需約7200元。如果將物業放租，這筆款項可以從租金中扣除，以現時住宅的租金回報率4.5厘計算，每月可取得約1萬元的租金收入，扣除還款金額、物業 差餉(新聞 - 網站 - 圖片)、地租及管理費約千多元，將有餘款1000元的淨收入。

在他們60歲的時候已經可以付清兩間物業的貸款，還可以有每月1萬元的額外淨租金收入，但要注意按揭利率會有變動，每月還款可能會增加，所以倘若將來薪金收入增加，或投資回報有更理想的回報，都應該利用此等盈餘去繳付按揭貸款，以減低按揭風險。

每月生活費2萬 另加1萬租金收入

假設通貨膨脹率每年為3.5%，而退休後的存款回報有2.5%，估計David和Daisy的壽命去到83歲，他們的退休生活有23年，即是他們需要1540萬元的資產才可以應付他們每月2萬元的退休生活。

夫婦兩人現時每月連僱主供款，合共4000元及現有55萬強積金(新聞 - 網站 - 圖片)，預期每年回報5%，預計到60歲時，將會有456萬元，再加上他們每月5000元的退休儲蓄以及已有25萬元的退休基金，預期回報為9%，在複息效應之下，到60歲退休的時候，大約可儲蓄876萬元，距離儲蓄目標1540萬元，尚欠約200萬元。

因強積金及退休基金所得金額並不足夠，建議他們的退休安排多儲蓄約1700元在他們的退休基金，由於兩人比較年輕，可選擇增長型或風險較高的基金例如全球性的股票或區域性的投資。

月供500元壽險 買安全網

根據兩人的資料，並沒有購買任何的人壽保障，但基於他們有負債，建議客人可以選擇購買400萬元的20年定期壽險，這種壽險並沒有任何儲蓄成分，所以相對保費較便宜，只需要每月供500元的保費，倘若任何一方身故，他們的家人都可以得到經濟上的保障，或用來支付按揭的貸款。

總括而言，以上的建議可以達到客人要求的理財目標，在不影響現時的生活水準之下，退休時每月可以有2萬元的生活費，還有1萬元的租金收入，兩層已供滿的物業及一個400萬元的人壽保障，從而達到理想的退休生活。