在執筆寫這文章時，香港之領匯房地產信託基金剛重新上市，且有房地產開發商同時籌備將旗下物業以基金推售，算是本港自允許房地產基金以來最熱鬧的時刻。再 者，國內近來又興起談及設立房地產基金，有說這可助解決國內開發商資金不足之困難，更有人認為這可使房地產市場趨穩。
以上或許有一定道理，但若認為有了房地產信託基金，市場便沒再有風險，資金困難便不再出現，或甚至房地產價格便不會大幅調整等之想法，可仍有商確之餘地。以下是部份原因及觀察，望對讀者有參考作用：
(一) 房地產信託基金是一班投資者集資購房和擁有房地產而已 = 並非甚麼難明或絕世一勞永逸的「好橋」，雖這些基金須有較完善及複雜之法律，財經和經濟體系支持，且架構和運作較有系統和須專業人士管理，但基本上仍只是 一班人集體透過管理層購房，收租和售房，過程與個人投資者沒有過大分別，多了的程序手續一般是為保障基金投資者之權利而已。
(二) 房地產信託基金價格也可升可跌 = 有如上市公司股票或債券，且亦可有機會犯錯作出不良之投資，令預期回報泡湯和投資者損手，雖一般房地產信託基金投資策略和借貸水平傾向保守。然而，這等保守投資策略以致各樣的規範，雖可提供一定保障，但亦令基金在市場有較大巨變時難以即時作出合適反應。
(三) 市場仍須建立或存有一定誠信和信心 = 據說譚普頓基金創辦人法蘭譚普頓當年被美國國會質詢財經行業是否建基於營利上時，他回答說「不」，而是建基於誠信上。因此，房地產信託基金的確可以提供多 一個集資渠道，令一群可能原本沒有獨立購房能力之人士可憑「積少成多」辦法下購房投資，但這未普及前須有先建立一定之市場信心，而這信心亦適用於股票及債 券市場，否則只可能是檀花一現。
(四) 房地產信託基金長遠也跟市場走 = 這可從美國和一些存有房地產基金多年之市場看出，房地產基金之存在並沒有令該等市場的價格只升不跌，也不像可減低波幅風險，正如股票基金之出現並沒有帶來全球及地域性之經濟、財經及股票市場的穩定。
(五) 房地產信託基金亦須有良好資產管理能力 = 雖然基金本身可有不少投資策略上之限制，如某房地產產基金只可投資住宅，另一些只准投資某城市，然而其管理層操守和管理能力依然重要，有才能的賺多蝕少，欠才能的剛相反。
(六) 房地產信託基金亦可分薄市場資金 = 這非必定但有可能，尤以較成熟之市場，如以往投資於「收租」房地產股份之投資者可轉部份資金往房地產基金，因後者會有較高派息限制。再者，就算這些資金來自銀行存款，這亦意味銀行少了可借出之資金，雖整體金融風險承擔可較以往平均分配。
總括而言，房地產信託基金本身並不一定導致市場有著更多或更好投資選擇，或價格之穩定，又或資金之充裕，須有足夠之市場信心和良好資產管理能力才行，而這又建基於市場之法律、財經及管理運作系統上。
鍾維傑
沒有留言:
張貼留言