千萬不要拿人工的一半來供樓

前日罕有地能夠「偷得浮生半日閒」，整個下午與太太閒聊在家「煲碟」及聽收音機，剛好聽到早前筆者曾在此專欄介紹過的一本新書「樓市敗局，十大不買樓的理由」作者金道夫的電台訪問，可能由於負責訪問的節目主持人都是一名「八十後」，在訪問中矛頭直指地產商，「我們不應該甘於做樓奴，買樓等如花上半生人都是為地產商打工，今時今日地產商等同昔日封建社會中的地主貴族，現時專業人士儼如昔日武士，只是協助地主剝削低下階層，我們便成為地產商所剝削的奴隸。」

現階段買樓是否一定就等同樓奴，筆者亦不敢妄下判斷，不過在訪問中，本身是投資銀行出身的金道夫，一再強調我們不應花上人工的一半來供樓，節衣縮食以每月人工的一半用來供樓，將自己的應有享樂也放棄，這樣便成為不折不扣的樓 奴，筆者對這一點卻深表認同。

正如金道夫在樓市敗局一書所言，在經濟學的理論中，我們千萬不要將所有的雞蛋放在同一個籃，投資必須多元化，因此假若我們將人工的一半作為供樓，而供樓期長達20、30年，這樣便等同於將20幾30年的雞蛋全部放在同一個籃裡面，買樓肯定是最具風險的投資。

不過筆者在此想補充一點，在現時超低息環境下，仍然花上人工的一半來供樓，肯定是最具風險的作為，原因是未來息口肯定會上升，現時所享有的低息環境，是基於美國正面對史無前例的債務危機及經濟衰退，息口必須維持低水平來刺激經濟，在聯繫匯率制度下，香港的息口亦被迫維持低水平，不過未來息口勢必上升，供樓負擔將會增加，再者人工的升幅大部分時間跑輸通脹，息口上升加上人工升幅有限，現時花上人工一半的 供樓的業主們，將來可能需要花上人工六、七成來供樓，未來的生活勢必艱難。

不過假設目前正處於減息期的開始，情況就會完全不同，筆者可以以自身的供樓經驗來說明這點，筆者於2004年才首次置業，購買人生第1間樓，當時筆者亦面對首期不足的問題，最終選擇由發展商提供兩成二按，二按的息口亦較一按高出近兩厘，一個樓價僅300萬元的新樓單位，一按加埋二按整體每月供樓款項接近2萬元，佔當時家庭收入的一半，幸好期後銀行減息，供樓比率稍為下跌，供樓1年來之後，因應樓價回升，筆者可以透過轉按來支付二按的未償還金額，經轉按後只需花上每月人工約四成來供樓，整體來說可說是愈供愈輕鬆。

總結以上的經驗，筆者認為我們係計算自己的供樓比率時，必須對於未來2、3年的息口走勢作準備，甚或是預測5 年後的息口水平，假設處於加息周期，買樓一刻的供樓比率必須盡量減低，讓自己可以在加息環境下仍然可以輕鬆供樓，相反若處於減息周期的開始，初時的供樓比率可以稍為增加，在現階段的超低息環境下，花上人工的一半來供樓肯定相當危險的做法。