2014年4月10日 星期四

買舖收租 回報不及買領匯

上市5年多的領匯0823),擁有全港最大公屋商場樓面,是最為港人熟悉的房地產信託基金(REITs),其股價抗跌力強兼派息率高,不少人視為理想的另類商舖投資工具。

不過,一般投資者是否真的全面理解領匯的投資特性,而領匯除了加租外,又是否具有長遠的增值空間?領匯執行董事兼行政總裁王國龍,便為大家上一堂課。


王國龍指出:

住宅樓價高企,物業投資者或會考慮買入商舖收租,

一.         但一來商舖涉及金額往往不菲,
二.         且買入後更要搵好租客和定期花錢翻新物業,一般小市民未必可以應付得來,

領匯便可成為有興趣投資商舖或商場的小市民另類選擇。

收租息率3 領匯股息有4

「本港商舖投資市場活躍,但近年舖價升幅大,租金追不上,回報率已低至2厘至3厘,但以領匯現股價約24元計算,過去數年,平均股息回報率超過4厘。」
王國龍指出,領匯表現穩定,較投資商舖更佳,若以上市時已購入領匯的股價計算,股息回報更遠超過10

不少人以為領匯只能靠加租作增長,王國龍則指事實遠非止於此。
他指出,領匯除了再收購商場外,至少有5種能夠增值的途徑:

一﹑租金增長;

二﹑降低營運成本;

三﹑減少空置樓面;

四﹑翻新商場;

五﹑重組租戶組合。

先說租金,王國龍指

經濟好景:

自然較容易加租,不過因領匯商場涉及逾萬份租約,一般是每3年續約一次,每次整體租金升幅未必會太急,

經濟不景時:

卻也每年只有三分之一租戶續租,令租金波動減低,亦即是抗跌能力夠強。因此,投資領匯固然可享有較高的派息回報,卻不宜期望股價能夠急升,但其抗跌力也強。
領匯抗跌力強另一原因,是領匯有「三寶」

分別是超市、食肆及街市

佔旗下商場樓面超過一半,由於是生活必需品,過去只有1998年及2003年營業額稍稍下跌,「經濟不景,衫可以唔買,但飯唔可能唔食,而市差市民留區內時間更多。」王國龍說,金融海嘯期間,這「三寶」的租金升幅只略為放緩。

他又指出,領匯有另一特性,就是旗下商場的租戶和租戶的員工,往往同時亦是同一商場的消費者,因此如最近出台的最低工資,能令到有關員工收入增加,反過來可增加商場的消費,對領匯有利。

大部分商場仍未翻新 增長空間大

至於減低營運成本,王指出,領匯是全港唯一一隻以內部管理模式運作的REITs,即不用再聘用管理基金公司,省卻每次買賣都需支付一筆額外的管理費用,所以投資回報更實在。
另外,以往公屋的一些商場在規劃上較僵化,比方說個別酒樓舖位面積可能過大,商戶根本「用唔晒」,重新規劃以後,可令樓面使用更有效率,而改善行人通道等,也可以一些「吉位」更容易招租,從而令商舖空置率減低。

說到翻新商場,「REITs唔似地產私募基金,只要執靚物業,提升估值就可以出售獲利;REITs講求係業務提升,將資產一點一點增值。」上市5年多,領匯只裝修和翻新約20個商場,王稱因為要政府批文、工程和租約期滿等各方配合,所需時間長;不過,領匯共有151個商場,亦即是尚有極大增長空間可來自裝修和翻新商場,但投資者就要有耐性。

「要蝕錢仲難過搵多口的錢」

當然,透過尋找可付更高租金的租戶,會是領匯另一增值的途徑,但這也經常令到領匯受到批評,說其脫離民生,只顧引入大型連所品牌壟斷,令小商戶無法生存。

王國龍卻並不認同這種說法,「我地家先有第一間佐丹奴樂富中心,亦都引入莎莎,可以話上市幾年,家開始加少少風險(消費品)落去,主力仍係照顧到區內市民需要。其實睇番2005年上市陣,家細舖數目其實增加,有口的所謂大品牌其實一開始已經存在。」

王國龍強調,一般投資者要明白,領匯既有高息,又具增長空間,而他更笑言,在領匯的運作模式下,「要蝕錢仲難過搵多口的錢」,所以買領匯一定不會蝕到一無所有。不過,就一定要有耐性,才能享有領匯長期的升值潛力。

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