買舖收租 回報不及買領匯

上市5年多的領匯0823），擁有全港最大公屋商場樓面，是最為港人熟悉的房地產信託基金（REITs），其股價抗跌力強兼派息率高，不少人視為理想的另類商舖投資工具。

不過，一般投資者是否真的全面理解領匯的投資特性，而領匯除了加租外，又是否具有長遠的增值空間？領匯執行董事兼行政總裁王國龍，便為大家上一堂課。


王國龍指出:

住宅樓價高企，物業投資者或會考慮買入商舖收租，

一.         但一來商舖涉及金額往往不菲，
二.         且買入後更要搵好租客和定期花錢翻新物業，一般小市民未必可以應付得來，

領匯便可成為有興趣投資商舖或商場的小市民另類選擇。

收租息率3厘 領匯股息有4厘

「本港商舖投資市場活躍，但近年舖價升幅大，租金追不上，回報率已低至2厘至3厘，但以領匯現股價約24元計算，過去數年，平均股息回報率超過4厘。」
王國龍指出，領匯表現穩定，較投資商舖更佳，若以上市時已購入領匯的股價計算，股息回報更遠超過10厘。

不少人以為領匯只能靠加租作增長，王國龍則指事實遠非止於此。
他指出，領匯除了再收購商場外，至少有5種能夠增值的途徑：

一﹑租金增長；

二﹑降低營運成本；

三﹑減少空置樓面；

四﹑翻新商場；

五﹑重組租戶組合。

先說租金，王國龍指

經濟好景:

自然較容易加租，不過因領匯商場涉及逾萬份租約，一般是每3年續約一次，每次整體租金升幅未必會太急，

經濟不景時:

卻也每年只有三分之一租戶續租，令租金波動減低，亦即是抗跌能力夠強。因此，投資領匯固然可享有較高的派息回報，卻不宜期望股價能夠急升，但其抗跌力也強。
領匯抗跌力強另一原因，是領匯有「三寶」

分別是超市、食肆及街市，

佔旗下商場樓面超過一半，由於是生活必需品，過去只有1998年及2003年營業額稍稍下跌，「經濟不景，衫可以唔買，但飯唔可能唔食，而市差市民留區內時間更多。」王國龍說，金融海嘯期間，這「三寶」的租金升幅只略為放緩。

他又指出，領匯有另一特性，就是旗下商場的租戶和租戶的員工，往往同時亦是同一商場的消費者，因此如最近出台的最低工資，能令到有關員工收入增加，反過來可增加商場的消費，對領匯有利。

大部分商場仍未翻新 增長空間大

至於減低營運成本，王指出，領匯是全港唯一一隻以內部管理模式運作的REITs，即不用再聘用管理基金公司，省卻每次買賣都需支付一筆額外的管理費用，所以投資回報更實在。
另外，以往公屋的一些商場在規劃上較僵化，比方說個別酒樓舖位面積可能過大，商戶根本「用唔晒」，重新規劃以後，可令樓面使用更有效率，而改善行人通道等，也可以一些「吉位」更容易招租，從而令商舖空置率減低。

說到翻新商場，「REITs唔似地產私募基金，只要執靚物業，提升估值就可以出售獲利；REITs講求係業務提升，將資產一點一點增值。」上市5年多，領匯只裝修和翻新約20個商場，王稱因為要政府批文、工程和租約期滿等各方配合，所需時間長；不過，領匯共有151個商場，亦即是尚有極大增長空間可來自裝修和翻新商場，但投資者就要有耐性。

「要蝕錢仲難過搵多口的錢」

當然，透過尋找可付更高租金的租戶，會是領匯另一增值的途徑，但這也經常令到領匯受到批評，說其脫離民生，只顧引入大型連所品牌壟斷，令小商戶無法生存。

王國龍卻並不認同這種說法，「我地家先有第一間佐丹奴樂富中心，亦都引入莎莎，可以話上市幾年，家開始加少少風險（消費品）落去，主力仍係照顧到區內市民需要。其實睇番2005年上市陣，家細舖數目其實增加，有口的所謂大品牌其實一開始已經存在。」

王國龍強調，一般投資者要明白，領匯既有高息，又具增長空間，而他更笑言，在領匯的運作模式下，「要蝕錢仲難過搵多口的錢」，所以買領匯一定不會蝕到一無所有。不過，就一定要有耐性，才能享有領匯長期的升值潛力。