買股好過買樓?

1964年7月31日，恒生銀行（00011）創製了恒生指數，用來反映一籃子的香港市值大、成交多的股票的價格變化，今年正是恒生指數50周年，因此，香港傳媒也做了報道，恒生指數開始定為100點，目前，大約是25000點，換言之，升值249倍。

股樓變幅難以比較

有些傳媒在報道時，拿恒指與樓價做比較，比較香港樓價在過去50年升值的幅度。可惜，50年前沒有中原城市領先指數，缺乏指數的比較，如何比較今日的樓價與50年前的樓價呢？唯一的方法就只能選擇一些50年舊樓，比較其目前的價格及50年前的價格。

50年前的舊樓實際上已殘舊不堪，目前這些50年前的舊樓，其實際的市場價中包含了重建的價值，等待地產商出高價買下重建或等待市區重建局來拆，以獲取賠償，無論如何，根據傳媒的報道，50年來，這些舊樓的升值幅度沒有249倍。換言之，投資股票的回報比投資房地產更好。

想一想，這也是有道理，恒指中不乏地產股，如果樓價的升幅會比股價更強，地產商建好屋就應該收起來而不是賣掉。地產商選擇賣樓套現再投資，說明地產商有把握更好地應用這些資金，擴大自己的商業王國，而不是像許多小市民那樣，長期持有房地產。

買樓投資兩大好處

既然股市跑贏樓市，買樓幹甚麼？為甚麼這麼多人爭着買樓？

理由是，這個社會裏能靠炒股票賺大錢的小股民極少，但是，買下一個房屋單位自住，30年後樓價上升的幅度一定令自己滿意。

買樓還有一個股市投資做不到的好處，那是巨大的桿槓作用，20多年前，我買樓可以借九成，今日也許不行了，但也能借七成，餘款可以用20年、25年分期付款，每月像交租金那樣付分期付款。

20年後，房子就是自己的，而且，隨着時間的過去，收入的增加，每月分期付款所付的錢佔自己收入的比例會下降，供樓也就愈來愈輕鬆，買樓收租的情況也如此。收了幾年租之後，租金上升而分期付款的金額不變，租金收入也就比供樓的開支高，開始有了現金流的收益。

同樣的，20年後，就是純收租收入而不必供樓了。

當然，買股票也可以借錢，但是股價一下跌，就得補倉，即依比例交足股價下跌的金額，無錢補倉，經紀行就會斬倉，即強制賣掉自己的股票。

曾淵滄