以史為鏡洞破樓市

香港樓價由2003年開始，已連續上升12年，2015年還能再上升嗎？要回答這個問題，可以分幾個角度來看，首先我們回顧過去40年的樓市歷史，可以發現一個有趣的現象。

樓市的周期特別長，過去兩個上升周期都長達14年。上一次的上升周期由1983年中英談判的低潮開始回升至1997年見頂，時間也是14年。現在樓價已經上升12年，換言之，離見頂之年已不很遠，2015年可能仍能上升，但是，2016年就很危險了。
新盤落成需逾7年

樓市的周期之所以特別長，最主要的原因是新樓盤增加須時，當政府發現樓價太高，想增加供應時，至少要等7年才能有新樓落成。首先，政府要用相當長的時間尋找新的土地供應，再重新規劃土地用途。然後通過重重的法律程序，再平整土地，時間至少3年。

看看特首梁振英上台之後的土地供應，就可以知道過程的艱難。有了土地，還得排期招標，地產商買下土地後，得找建築師畫圖、申請，等批准後才能動工，從打地基到入伙，又是好幾年。

前前後後，沒有7年時間是做不到的。前特首曾蔭權上任初期，香港樓價低迷，他根本不敢增加土地供應，以免樓價再跌，因為他清楚知道前特首董建華下台的原因之一，就是樓價大幅下跌，導致經濟衰退，甚至有人因而燒炭自殺。

2017年新盤或湧現

曾蔭權直至2010年才察覺樓價高漲。當時一個很熱門的話題，是一位女醫生在Phone-in節目中打電話給曾蔭權，投訴她買不起樓。從此曾蔭權就開始努力尋找新的土地供應。

當時他曾公開轉述官員言論，指從尋找土地開始至新樓入伙須7年時間，2010年加7年，正好是2017年。從尋找到的土地供應到新樓入伙，需要7年，兩個7年剛好是14年。

第一個7年正值樓價低迷，政府為了拯救樓市，中止尋找新的土地供應，令新樓入伙的數量在之後的7年大幅下降，樓價也就開始起飛，這就是2003年至2010年之間的寫照。

研究歷史的目的就是要從歷史中學習經驗！

作者：曾淵滄