如何界定一隻REIT的升跌，就是看該REIT本身的息率，除要視乎市場認為的價格外，平與貴也是一個相對性的數字。作一個簡單例子：「全面進軍香港地產界！」若筆者跟大家說，大家會認為筆者癡人說夢話，也不會有任何影響力，但若換上說的人是李嘉誠！那麼我們或許會稍作深思，認為香港地產可能很有前景，就是大家在判斷之時，將筆者的癡人說夢話，跟李嘉誠王國的策略，作出了一個相對比較，兩者間的這個差距，就是大家認為兩者之間的距離。
美國國庫債券，可能是世上信用評級最高、國力最強的利率產品，被市場認定是無風險的利率，因為美國理論上沒有可能賴賬，所以利率最低！正因如此，所有相關的利率產品的回報，全部在美國國庫債券之上，以反映其風險高於美國國債。
因此，REIT的目標價計算方法，從來都是以其股息率作為計算的目標。香港REIT的最強者是藍籌股領匯（823），包含了最大的加租及發展空間等的因素合併，若其股價息率估值約3.5厘的話，即是市場認為美國國債跟領匯之間的息率理應相差約3.5厘（因為這數年美國是零息率）。
那麼其他REIT的目標只能定在3.5厘以上，才能反映各風險因素合併後，跟領匯的差距。筆者曾在其他專欄講及過，REIT只睇置富（778），因可供注入的資產最多，意欲亦最明確，近期急升後市場給予的回報率目標約五厘，同時也代表市場認為領匯及置富之間差距，有一個百分點以上，第三梯隊的半商場半寫字樓的陽光房地產基金（435）、全寫字樓的房地產基金泓富（808）、全酒店的富豪產業信託（1881）、全中國的越秀房產信託（405）等，都緊隨其後。
在二○一○至二○一二年間，因美國長期低利率，各債券及REIT皆大升，不單成為股市資金避風港，更成為當時的強勢板塊。筆者當時持續衝進市場，最後約在二○一三年五月全數沽出這個板塊，因當時筆者認為市場會開始擔心美國加息，如美息輕微上升0.25厘，美國國庫債券的息率都回升，其他所有相關產品的相對差距就會同步上升，若息率上升，也代表REIT的股價回落，特別在市場重新成為風險的愛好者時（因風險較高的產品，其回報率也會較高）。
當時筆者作出這決定可算非常明智，因在隨後的九個月，這類REIT的股價也持續下跌，筆者只有目光上的跟進，即使明知道有增長，派息率也會自我增加，但認為自己的投資回報定必可以跑贏REIT，所以金錢上卻再未跟進。也因此當市場意識到美國加息的力量，根本不會有多少時，資金在過去一年明顯地重新進入這板塊，令到一眾REIT全部創新高，多少也是筆者意料之外，亦無法從中取得利潤。
上周，筆者不在戰場而無法捕捉這個V形反彈浪，又不急於一時三刻的進攻，重新小注買入一隻落後REIT，目標並不要求全數追回升幅，因為市場的受落度已明顯在息率上反映了，但只要追回部份息率的差距，也可能有15%以上的股價回報，所以小注投入了一隻，大家可以自己猜一猜，謎面是上述未有提及這隻REIT，謎底閣下自理。
吳家順
中國銀盛資產管理董事、Mensa會員
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