瘦身慳皮求存 銀行復興路遙

渣打銀行公布結束全球證券業務及裁員計劃，行動並未令市場感到意外，跨國銀行在面對發展空間狹窄的當兒，只有靠削減成本去維持盈利，相信這種困局在未來一段時間將難以改觀，甚至歐洲和日本央行加碼放水或進一步將風險轉移至銀行業，最後導致銀行業嚴重萎縮。

渣打過往藉新興市場成為投資界的寵兒，但時移世易，新興市場除風光不再之外，更因熱錢流走而首當其衝，渣打盈利和股價亦大插水。無獨有偶，滙控股價也創兩年低位，歐洲經濟沉痾不振，全球僅得美國一枝獨秀，但美監管機構卻對銀行窮追猛打，使跨國銀行四面受敵。

雷曼兄弟倒閉引發金融海嘯之後，亦惹來四方聲討銀行業的貪婪、結果由納稅人買單而觸發不滿，華爾街銀行聲譽一落千丈。監管愈嚴苛，亦愈易博得掌聲，調查涉及銀行同業拆息、外匯交易、洗黑錢、內幕交易、大宗商品和貴金屬市場林林總總，銀行業屢遭巨額罰款處分，不少銀行索性退出無利可圖的外匯及金屬交易，而簡單的理財產品也可能需經過繁複的確認手續。

除罰款撥備如一個填不滿的黑洞之外，銀行本身壞帳亦大幅增加，大宗商品價格下跌拖累銀行貸款損手，渣打便將去年第三季貸款減值增加歸咎於此。

全球金融市場最暢旺的就是股市，渣打退出證券市場看來並不合理，但亦可以反思競爭環境是如何惡劣，所有金融機構都在爭奪同一批企業客戶，優勝劣汰是資本市場殘酷的定律。開源不成惟有節流，猶幸在移動互聯網年代，縮減人手和分行可順水推舟，但收縮過後的下一步棋子可能仍是無了期的繼續收縮，等待不知何日重臨的復甦日子。

銀行業是百業之母，但只能怪過往太放縱，結果現在要本息歸還；金融霸權的日子已一去不返，現反而成為一個大包袱，銀行業一方面需削減尋找新客源的人手，一方面卻要增人手加強內部監控，故更需管好成本開支。監管適當是好事，但緊箍咒亦不能過度，扼殺了銀行業以至整體經濟的活力。

各國央行狂印鈔，但只有證券市場受惠，流入實體經濟的極有限，而超低息環境誘使企業濫發債，回報與風險不成正比，可能演變成惡性循環，銀行為降低風險而審慎放貸，但經濟疲弱又進一步拖累銀行盈利，結果陷入一個死胡同。

低價股真的便宜嗎?

過去經驗顯示，若散戶投資者要買低價股，至少要瞭解有關公司的來龍去脈，提高投資的勝算。

散戶一般多對低價股有興趣，反而沒有考量投資股項的價值，使有心人利用這種錯誤觀點炒作低價股，連一些虧損連連的低價股也照炒不誤，使許多股友蒙虧收場。

這主要是散戶資金少，高價股買不到多少股，從而轉向專注在低價股。其實，股價低未必是好事，因為造成股價偏低的原因，可能包括公司經營不當而出現虧損，甚至將可能落入PN17陷困公司行列的隱憂。

散戶投資者必須緊記，好股不便宜，便宜沒好股；低價黑馬股不是沒有，不過，數目不多，例如業務轉好、或是轉移經營陣地而扭轉劣勢的浴火鳳凰股。

低價股雖然便宜，不過，若是大量買入，也需要不少的資金，或是蒙虧的數目也可能是不菲。在股市中，便宜買好股的可能性不高，因一分錢一分貨，這個世界上鮮少有便宜貨滿街擺的情況。

若是低價股還有很大揚升空間，自然是很好的選擇，惟若是一味以低價為主要考量，不加以分析購入一些價值不高及波動性不大低價股，反而被這些低價股套牢，承擔失去其他投資機會。

散戶不應有貪便宜的心理，反而是在理性分析基礎上做投資決定。一般而言，股票市價是與股票的實際價值一致的，而股票實值，則是反映上市公司的實際經營情況，和資產的增減來決定。

喜歡參與股市投機活動的散戶投資者，須緊記炒家炒完牟取厚利後，將會遠走高飛，可能在多年內都不會再看有關被炒過的低價股，讓散戶暗然神傷地持續抱著殘股過日。

若不要在2015年成為股市炒作活動的犧牲品，就要學聰明應付，若是不能掌握股市或低價股走勢的脈搏，沒有做好準備之前，最好是寧缺勿濫而暫時缺場，實行沒輸就是贏的態度，日後做好準備再伺機出擊也不遲！

以史為鏡洞破樓市

香港樓價由2003年開始，已連續上升12年，2015年還能再上升嗎？要回答這個問題，可以分幾個角度來看，首先我們回顧過去40年的樓市歷史，可以發現一個有趣的現象。

樓市的周期特別長，過去兩個上升周期都長達14年。上一次的上升周期由1983年中英談判的低潮開始回升至1997年見頂，時間也是14年。現在樓價已經上升12年，換言之，離見頂之年已不很遠，2015年可能仍能上升，但是，2016年就很危險了。
新盤落成需逾7年

樓市的周期之所以特別長，最主要的原因是新樓盤增加須時，當政府發現樓價太高，想增加供應時，至少要等7年才能有新樓落成。首先，政府要用相當長的時間尋找新的土地供應，再重新規劃土地用途。然後通過重重的法律程序，再平整土地，時間至少3年。

看看特首梁振英上台之後的土地供應，就可以知道過程的艱難。有了土地，還得排期招標，地產商買下土地後，得找建築師畫圖、申請，等批准後才能動工，從打地基到入伙，又是好幾年。

前前後後，沒有7年時間是做不到的。前特首曾蔭權上任初期，香港樓價低迷，他根本不敢增加土地供應，以免樓價再跌，因為他清楚知道前特首董建華下台的原因之一，就是樓價大幅下跌，導致經濟衰退，甚至有人因而燒炭自殺。

2017年新盤或湧現

曾蔭權直至2010年才察覺樓價高漲。當時一個很熱門的話題，是一位女醫生在Phone-in節目中打電話給曾蔭權，投訴她買不起樓。從此曾蔭權就開始努力尋找新的土地供應。

當時他曾公開轉述官員言論，指從尋找土地開始至新樓入伙須7年時間，2010年加7年，正好是2017年。從尋找到的土地供應到新樓入伙，需要7年，兩個7年剛好是14年。

第一個7年正值樓價低迷，政府為了拯救樓市，中止尋找新的土地供應，令新樓入伙的數量在之後的7年大幅下降，樓價也就開始起飛，這就是2003年至2010年之間的寫照。

研究歷史的目的就是要從歷史中學習經驗！

作者：曾淵滄

退休買磚頭：東南亞篇

早前有調查發現，不少香港中產上班族都有意在退休後移居東南亞地區，以較低成本享受更優質的退休生活。要實現此大計，第一步先要研究東南亞各區的置業攻略。

新發展地區潛藏風險成本

部分進取型的中年上班族會認為，參考香港六十年代經驗，投資經濟剛起步的地區的物業，多年後可望錄得十多倍回報，因此在東南亞買磚頭，首選應該是越南、柬埔寨及新崛起的緬甸。

不過隨著資訊爆炸，全球資金看到新的發展機遇，便會極速進擊相關地區。以緬甸為例，當地政府推動改革開放後，大城市租金立即開車，仰光市中心寫字樓呎租竟然跑贏紐約商廈，投資者現時入市，很可能會以高價接火棒。

相對緬甸，推動改革開放十多年的越南及柬埔寨，當地物業市場明顯較有秩序及規模。越南開放市場後，房地產曾出現泡沬，直到近年當地樓價才回復較正常水平，而為了刺激房地產市場，越南政府於今年11月通過新法例，容許持有有效簽證的外國人購買當地物業。而柬埔寨於2010年通過法例，讓外國人可以在當地購買高層建築第二層以上單位，並可以自由買賣。

投資越南及柬埔寨物業，必須留意業權問題，特別是柬埔寨曾經歷戰亂及戰後重建時期，令不少土地出現正式擁有者及臨時佔用人同時並存的情況。因此投資者應選擇一線城市的物業，並透過具信譽的跨國物業代理公司進行買賣，再核實相關物業土地的業權問題，以避免陷入業權不清糾紛。

籌備第二家園

不少部署海外置業的中年上班族，其實未必打算退休後長居海外，而是把東南亞物業作為第二個家，再放租香港物業，以租金補貼海外生活。針對這類投資者，馬來西亞及泰國都推出退休移居計劃。馬來西亞的「馬來西亞：我的第二故鄉」計劃，50歲以上申請人擁有15萬馬來西亞零吉（約三十多萬港元）定存及每月收入不少於1萬馬來西亞零吉（約二萬多港元），並選擇當地認可金融機構承造15萬馬來西亞零吉定存，便可以參與居留計劃，取得居留證後，即可以無限次出入及長期居留當地。

至於馬來西亞樓價，以吉隆坡近郊為例，約200萬港元已可以購入600呎物業，退休上班族亦可以選擇把放租香港物業收益，在當地租用物業居住。

相對馬來西亞，泰國的退休移居計劃更簡單，申請人只要在當地銀行存入100萬泰銖，透過律師完成相關手續後即可獲泰國居留權，之後每年續期一次，住滿三年便可以申請永久居留。

除了移居門檻低，泰國另一吸引之處是物業價廉物美，二百多萬港元已可購入布吉別墅式單位，更可以透過當地中介人放租物業賺取租金收入。
然而泰國近年政局動蕩，有意在當地置業的準退休人士，應先好好衡量自己在這方面的風險承受能力。

亞洲另一經濟都會新加坡，八十年代時曾是港人移民的熱門地點，但隨著當地經濟持續發展，現時移居門檻已越來越高，想透過投資移民移居當地，入場費已逾一千四百萬港元，加上當地媲美香港樓價的物業價格，除非對新加坡情有獨鍾，否則倒不如把這筆資金投資香港物業或高息股，收取租金收入及股息幫補退休生活。

股神巴菲特說：在2015年這是6個最重要可以幫助你賺大錢的的理財訣竅

1. 把你的財產投入指數型基金

巴菲特表示：「我給受託人的建議再簡單不過了，就是把你10%的資金投入短期政府債券中，然後90%的資金投入低價的S&P 500指數基金 (而我建議先鋒集團Vanguard的基金)。我相信這樣一來，經過一段時間之後投資報酬會較其他投資者高出許多。」


2. 離比特幣(Bitcoin)越遠越好

巴菲特認為：「如果可以的話，盡量不要接觸比特幣（一種全球通用的共識主動性加密電子貨幣），因為它可以說是一個海市蜃樓。它是付款的一種方式，頂多就是能夠以匿名的方式付款。支票也是付款的工具，但是支票會因為它的支付功能而有很高的價值嗎？比特幣卻因為這樣的特性而有極高的價值，在我看來只是一個笑話而已。」

3. 應該學習如何看懂財務報表

巴菲特建議，應該要去上任何你找得到的會計相關課程，會計是商業的重要語言之一，如果懂會計，也會讓你更快學會讀懂財務報表。雖然要讀懂財務報表需要花一點時間和經驗的累積，但是這些投資都是值得的，當你懂得運用這項能力的時候，你就會明白它在投資過程中的重要性了！


4. 把重點放在儲蓄，而不是快速致富。

巴菲特也認為，人們最大的錯誤，就是不明白應該要越早養成儲蓄的習慣越好。當你儲蓄到一定的程度的時候，再去想要如何快速致富。如果要緩慢逐漸地變富有是一件滿容易的事情，但是要一夜致富幾乎是比登天還難的。

5. 當股價下跌時，買進，不要賣出。

當投資者因今年10月份因為可口可樂和IBM的股價下跌，而賠了20億美金時(約為台幣600億元)，巴菲特卻非常冷靜，且沒有因股價下跌而拋售股票。當然，對於巴菲特來說，那樣的損失可能只是小錢而已，但是他同時也認為，沉不住氣的投資者幾乎是不可能成功的。

巴菲特也說：「當股價下跌時，我會買進，股價跌越多，我越會去買它。如果你告訴我下周整個股市會重跌500點，我還是會去買這些股價下跌的股票。我不知道如何明確地知道整個市場的走向，但我知道要如何挑選合理的生意機會，而後給它夠長的時間去成長和改變。」


6. 不要再假裝你是一個專家了。

「如果你不在你了解的東西上投資，那麼你只是在賭博而已。」巴菲特曾經這麼說過。這也是他自己投資時最主要的原則之一，而這也是為什麼高科技產品、黃金和航空產業不是他投資的主要目標。

巴菲特更表示：「你不需要為了獲得高報酬而去成為某些產業的專家，但是如果你不是某方面的專家，那麼你一定要知道你的底線在哪裡。讓事情保持在最單純的狀態，不要孤注一擲。當某些東西告訴你它是保證高投資報酬率的，那麼它的風險相對也高，一定要馬上拒絕它！」

中庸之道

希望是本無所謂有的, 無所謂無的;

這正如地上的路... 其實地上本沒有路;

走的人多了, 也便成了.

故鄉  ~  魯迅

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財務自由之路走多了, 也便成了.   

澳門樓10年升10倍 濠客過江買港樓

近年澳門政府年年派錢，最新失業率更低至1.7%，香港人看在眼裏，當地經濟實在好到不得了，但兩地的樓市一樣瘋狂，澳門今年第二季住宅每平方米價格突破11萬元，是2004年全年的逾10倍，升幅比香港更誇張；而澳門最新公布2014年第二季個人入息中位數為1.3萬元，僅較2004年同期增加1.6倍。與本港相同，買樓置業對澳門年輕人而言，都是遙不可及的願望。澳門樓價高企，租金回報亦不及港樓，有投資者轉投本港樓市，成為撐起香港樓價的一股新勢力。

港澳青年都因置業煩惱抓破頭皮，較幸運的是，澳門的上一代不少有自置物業，買不起樓的青年人，結婚後有人選擇與父母蝸居同住，同時趁旺市投資賺首期。近600平方呎的兩房一廳單位，住了阿偉夫婦兩人，還有他的父母和妹妹，「結婚後，父母將房間讓給我們，他們與妹妹同房。」

29歲的阿偉大學畢業後，入職澳門政府做公務員，太太Catherine從事文職，兩人月入合共約4萬元，他們曾經想過搬離家人，只是澳門的樓市，無論是買是租都叫人吃不消。「兩三年前一個兩房一廳單位，大約200多萬元，當時剛出來工作，人工不高也付不起首期，到今日儲了錢，樓價已經升一倍，實用面積500平方呎的電梯單位，20年樓齡最少要400萬元起跳，新樓更要800萬元。」

阿偉父母不想兒子花錢租樓，於是提議住在一起，至今成功儲了七位數字，算是跨了半隻腳做業主，但因澳門設按揭上限，購買500平方呎單位如要600萬元，便要付四成首期，「現在首期最少要200萬元，到儲到都不知樓價會不會再升。」

根據澳門統計暨普查局數據，澳門樓市成交量近年一直下跌，同期樓價卻不斷攀升， 難怪兩口子對置業已沒有抱太大期望。「根本就是『乾升』，就算政府宣布加建經屋（經濟房屋，類似香港居屋），樓價都不會因為供應增加而下跌。」

澳門租金回報不及港

為了早日圓置業夢，阿偉與友人合資買入澳門一個車位和中山的住宅單位，打算日後賣出獲利當首期。近年澳門車位最高升至200多萬元，根據澳門統計暨普查局數據，今年第二季有1,088個車位成交，平均每個152萬元，較去年同期上升42%，比較2012年同期更上升超過一倍。

阿偉投資車位博升值，但他說近來澳門人已轉投到香港買樓投資，「因為香港租金較高，相對回報率比澳門住宅高，新界區兩房一廳，300多萬元有交易，這價錢在澳門只能買30年以上的唐樓。」以細單位為例，澳門統計局數據顯示，少於50平方米（約538平方呎）的住宅單位，今年第二季每平米價格為128,046元；香港差餉物業估價署數據則顯示，少於40平方米（約430平方呎）的住宅單位，今年6月每平米價格介乎89,743至126,511元。

阿偉說，在澳門做業主，毋須擔心單位會空置浪費，因為當地現有1 3 萬名外勞， 基建項目一個接一個，造成源源不絕的租務需求。「兩房一廳唐樓單位，可以放7張碌架床，每人收500元床位費，每月有7,000元租金收入。」兩地樓價相若，但租金回報始終不及香港。

以天水圍嘉湖山莊為例，最近一低層單位以290萬元成交，實用面積446平方呎，同類單位近日以8,800元租出，租金回報率約3.6%；而位於澳門市區的寰宇天下，一低層單位近日以918萬元成交，建築面積1,180平方呎，同類單位以1.5萬元租出，租金回報率只有1.9%。
港珠澳大橋推高樓價

澳門的上一代少有投資概念，但近年當地經濟暢旺，觸發資金向外流，澳門現時最少有5間地產公司賣香港樓，紛紛在澳門舉辦香港樓盤展銷會、睇樓團等。「一個月最少有10多20宗一手交易。」有組織香港睇樓團的澳門浩楓地產總裁余浩銘說，「澳門樓已升到一定高位，無論舖位或住宅的租金回報只有1%至2%，投資客想分散投資，加上一手供應少，成交量跌，全澳門5,000多個經紀都要找出路。」

相比內地和海外樓盤，澳門人對香港樓盤信心較大，「不需要擔心爛尾，又容易睇樓又易管理，現在香港一手樓盤有不少優惠，澳門盤是沒有的。」即將落成的港珠澳大橋，也是澳門人考慮的投資因素，「大橋在澳門坐落的東方明珠區，新盤建築呎價已過萬元，反觀香港東涌的新盤，實用呎價都是七八千元，無論是自住交通或投資升值潛力，對澳門人有相當吸引力。」

他說現時主要是持香港身份證的澳門人赴港買樓，但亦有少數投資客情願給15%買家印花稅都照買，最年輕買家只有30多歲，近日更有不少人查詢500萬或以下的香港二手細價盤，「我們貨源不足，經紀在香港都不能做買賣，最多只可以轉介香港經紀和陪在旁邊，很多人會自己去香港找經紀。」

泡沫成形爆破未到期

澳門樓市在經濟急速增長下成長，當地學者也相當關注，澳門大學財務學教授黎寧研究當地樓市多年，她說新樓質素較以往高，樓價較高是合理，但自2006年至今的升幅，已不是質素可以解釋，而是需求帶動。

與香港的情況相若，澳門的住屋需求增大，市民生活水平卻追不上樓價，形成落差。「早期起的都是大單位，與市場需求不配合，到現在樓價升高，細單位的價錢已太高。」她又說澳門投資者買樓後不急賺，價錢企得較硬，「樓市泡沫早已存在，但目前看來泡沫都很難爆。」

撰文：馮樂琳