近年澳門政府年年派錢，最新失業率更低至1.7%，香港人看在眼裏，當地經濟實在好到不得了，但兩地的樓市一樣瘋狂，澳門今年第二季住宅每平方米價格突破11萬元，是2004年全年的逾10倍，升幅比香港更誇張；而澳門最新公布2014年第二季個人入息中位數為1.3萬元，僅較2004年同期增加1.6倍。與本港相同，買樓置業對澳門年輕人而言，都是遙不可及的願望。澳門樓價高企，租金回報亦不及港樓，有投資者轉投本港樓市，成為撐起香港樓價的一股新勢力。
29歲的阿偉大學畢業後，入職澳門政府做公務員，太太Catherine從事文職，兩人月入合共約4萬元，他們曾經想過搬離家人，只是澳門的樓市，無論是買是租都叫人吃不消。「兩三年前一個兩房一廳單位，大約200多萬元，當時剛出來工作，人工不高也付不起首期，到今日儲了錢，樓價已經升一倍，實用面積500平方呎的電梯單位，20年樓齡最少要400萬元起跳，新樓更要800萬元。」
阿偉父母不想兒子花錢租樓，於是提議住在一起，至今成功儲了七位數字，算是跨了半隻腳做業主，但因澳門設按揭上限，購買500平方呎單位如要600萬元，便要付四成首期，「現在首期最少要200萬元，到儲到都不知樓價會不會再升。」
根據澳門統計暨普查局數據，澳門樓市成交量近年一直下跌，同期樓價卻不斷攀升， 難怪兩口子對置業已沒有抱太大期望。「根本就是『乾升』，就算政府宣布加建經屋（經濟房屋，類似香港居屋），樓價都不會因為供應增加而下跌。」
澳門租金回報不及港
為了早日圓置業夢，阿偉與友人合資買入澳門一個車位和中山的住宅單位，打算日後賣出獲利當首期。近年澳門車位最高升至200多萬元，根據澳門統計暨普查局數據，今年第二季有1,088個車位成交，平均每個152萬元，較去年同期上升42%，比較2012年同期更上升超過一倍。
阿偉投資車位博升值，但他說近來澳門人已轉投到香港買樓投資，「因為香港租金較高，相對回報率比澳門住宅高，新界區兩房一廳，300多萬元有交易，這價錢在澳門只能買30年以上的唐樓。」以細單位為例，澳門統計局數據顯示，少於50平方米（約538平方呎）的住宅單位，今年第二季每平米價格為128,046元；香港差餉物業估價署數據則顯示，少於40平方米（約430平方呎）的住宅單位，今年6月每平米價格介乎89,743至126,511元。
阿偉說，在澳門做業主，毋須擔心單位會空置浪費，因為當地現有1 3 萬名外勞， 基建項目一個接一個，造成源源不絕的租務需求。「兩房一廳唐樓單位，可以放7張碌架床，每人收500元床位費，每月有7,000元租金收入。」兩地樓價相若，但租金回報始終不及香港。
以天水圍嘉湖山莊為例，最近一低層單位以290萬元成交，實用面積446平方呎，同類單位近日以8,800元租出，租金回報率約3.6%；而位於澳門市區的寰宇天下，一低層單位近日以918萬元成交，建築面積1,180平方呎，同類單位以1.5萬元租出，租金回報率只有1.9%。
港珠澳大橋推高樓價
澳門的上一代少有投資概念，但近年當地經濟暢旺，觸發資金向外流，澳門現時最少有5間地產公司賣香港樓，紛紛在澳門舉辦香港樓盤展銷會、睇樓團等。「一個月最少有10多20宗一手交易。」有組織香港睇樓團的澳門浩楓地產總裁余浩銘說，「澳門樓已升到一定高位，無論舖位或住宅的租金回報只有1%至2%，投資客想分散投資，加上一手供應少，成交量跌，全澳門5,000多個經紀都要找出路。」
相比內地和海外樓盤，澳門人對香港樓盤信心較大，「不需要擔心爛尾，又容易睇樓又易管理，現在香港一手樓盤有不少優惠，澳門盤是沒有的。」即將落成的港珠澳大橋，也是澳門人考慮的投資因素，「大橋在澳門坐落的東方明珠區，新盤建築呎價已過萬元，反觀香港東涌的新盤，實用呎價都是七八千元，無論是自住交通或投資升值潛力，對澳門人有相當吸引力。」
他說現時主要是持香港身份證的澳門人赴港買樓，但亦有少數投資客情願給15%買家印花稅都照買，最年輕買家只有30多歲，近日更有不少人查詢500萬或以下的香港二手細價盤，「我們貨源不足，經紀在香港都不能做買賣，最多只可以轉介香港經紀和陪在旁邊，很多人會自己去香港找經紀。」
泡沫成形爆破未到期
澳門樓市在經濟急速增長下成長，當地學者也相當關注，澳門大學財務學教授黎寧研究當地樓市多年，她說新樓質素較以往高，樓價較高是合理，但自2006年至今的升幅，已不是質素可以解釋，而是需求帶動。
與香港的情況相若，澳門的住屋需求增大，市民生活水平卻追不上樓價，形成落差。「早期起的都是大單位，與市場需求不配合，到現在樓價升高，細單位的價錢已太高。」她又說澳門投資者買樓後不急賺，價錢企得較硬，「樓市泡沫早已存在，但目前看來泡沫都很難爆。」
撰文：馮樂琳
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