澳門樓10年升10倍 濠客過江買港樓

近年澳門政府年年派錢，最新失業率更低至1.7%，香港人看在眼裏，當地經濟實在好到不得了，但兩地的樓市一樣瘋狂，澳門今年第二季住宅每平方米價格突破11萬元，是2004年全年的逾10倍，升幅比香港更誇張；而澳門最新公布2014年第二季個人入息中位數為1.3萬元，僅較2004年同期增加1.6倍。與本港相同，買樓置業對澳門年輕人而言，都是遙不可及的願望。澳門樓價高企，租金回報亦不及港樓，有投資者轉投本港樓市，成為撐起香港樓價的一股新勢力。

港澳青年都因置業煩惱抓破頭皮，較幸運的是，澳門的上一代不少有自置物業，買不起樓的青年人，結婚後有人選擇與父母蝸居同住，同時趁旺市投資賺首期。近600平方呎的兩房一廳單位，住了阿偉夫婦兩人，還有他的父母和妹妹，「結婚後，父母將房間讓給我們，他們與妹妹同房。」

29歲的阿偉大學畢業後，入職澳門政府做公務員，太太Catherine從事文職，兩人月入合共約4萬元，他們曾經想過搬離家人，只是澳門的樓市，無論是買是租都叫人吃不消。「兩三年前一個兩房一廳單位，大約200多萬元，當時剛出來工作，人工不高也付不起首期，到今日儲了錢，樓價已經升一倍，實用面積500平方呎的電梯單位，20年樓齡最少要400萬元起跳，新樓更要800萬元。」

阿偉父母不想兒子花錢租樓，於是提議住在一起，至今成功儲了七位數字，算是跨了半隻腳做業主，但因澳門設按揭上限，購買500平方呎單位如要600萬元，便要付四成首期，「現在首期最少要200萬元，到儲到都不知樓價會不會再升。」

根據澳門統計暨普查局數據，澳門樓市成交量近年一直下跌，同期樓價卻不斷攀升， 難怪兩口子對置業已沒有抱太大期望。「根本就是『乾升』，就算政府宣布加建經屋（經濟房屋，類似香港居屋），樓價都不會因為供應增加而下跌。」

澳門租金回報不及港

為了早日圓置業夢，阿偉與友人合資買入澳門一個車位和中山的住宅單位，打算日後賣出獲利當首期。近年澳門車位最高升至200多萬元，根據澳門統計暨普查局數據，今年第二季有1,088個車位成交，平均每個152萬元，較去年同期上升42%，比較2012年同期更上升超過一倍。

阿偉投資車位博升值，但他說近來澳門人已轉投到香港買樓投資，「因為香港租金較高，相對回報率比澳門住宅高，新界區兩房一廳，300多萬元有交易，這價錢在澳門只能買30年以上的唐樓。」以細單位為例，澳門統計局數據顯示，少於50平方米（約538平方呎）的住宅單位，今年第二季每平米價格為128,046元；香港差餉物業估價署數據則顯示，少於40平方米（約430平方呎）的住宅單位，今年6月每平米價格介乎89,743至126,511元。

阿偉說，在澳門做業主，毋須擔心單位會空置浪費，因為當地現有1 3 萬名外勞， 基建項目一個接一個，造成源源不絕的租務需求。「兩房一廳唐樓單位，可以放7張碌架床，每人收500元床位費，每月有7,000元租金收入。」兩地樓價相若，但租金回報始終不及香港。

以天水圍嘉湖山莊為例，最近一低層單位以290萬元成交，實用面積446平方呎，同類單位近日以8,800元租出，租金回報率約3.6%；而位於澳門市區的寰宇天下，一低層單位近日以918萬元成交，建築面積1,180平方呎，同類單位以1.5萬元租出，租金回報率只有1.9%。
港珠澳大橋推高樓價

澳門的上一代少有投資概念，但近年當地經濟暢旺，觸發資金向外流，澳門現時最少有5間地產公司賣香港樓，紛紛在澳門舉辦香港樓盤展銷會、睇樓團等。「一個月最少有10多20宗一手交易。」有組織香港睇樓團的澳門浩楓地產總裁余浩銘說，「澳門樓已升到一定高位，無論舖位或住宅的租金回報只有1%至2%，投資客想分散投資，加上一手供應少，成交量跌，全澳門5,000多個經紀都要找出路。」

相比內地和海外樓盤，澳門人對香港樓盤信心較大，「不需要擔心爛尾，又容易睇樓又易管理，現在香港一手樓盤有不少優惠，澳門盤是沒有的。」即將落成的港珠澳大橋，也是澳門人考慮的投資因素，「大橋在澳門坐落的東方明珠區，新盤建築呎價已過萬元，反觀香港東涌的新盤，實用呎價都是七八千元，無論是自住交通或投資升值潛力，對澳門人有相當吸引力。」

他說現時主要是持香港身份證的澳門人赴港買樓，但亦有少數投資客情願給15%買家印花稅都照買，最年輕買家只有30多歲，近日更有不少人查詢500萬或以下的香港二手細價盤，「我們貨源不足，經紀在香港都不能做買賣，最多只可以轉介香港經紀和陪在旁邊，很多人會自己去香港找經紀。」

泡沫成形爆破未到期

澳門樓市在經濟急速增長下成長，當地學者也相當關注，澳門大學財務學教授黎寧研究當地樓市多年，她說新樓質素較以往高，樓價較高是合理，但自2006年至今的升幅，已不是質素可以解釋，而是需求帶動。

與香港的情況相若，澳門的住屋需求增大，市民生活水平卻追不上樓價，形成落差。「早期起的都是大單位，與市場需求不配合，到現在樓價升高，細單位的價錢已太高。」她又說澳門投資者買樓後不急賺，價錢企得較硬，「樓市泡沫早已存在，但目前看來泡沫都很難爆。」

撰文：馮樂琳

買錯股票須砍掉重來

上回提到，及時止蝕有助避開熊市中後段的大跌。很多大師級的投機者或投資者皆十分注重止蝕，回想筆者當年初初涉獵股票，亦只會想着買入這隻股票，我可以賺多少，但當時有一位前輩則跟我說，你要先問自己，買入這隻股票，你最多可承受多少損失？當時仍未明白這個道理的我，當然在市場上上了寶貴的一課，後來定下止蝕和留意注碼便成為筆者的口頭禪。

人其實並不喜歡止蝕，在行為金融學上有一理論名為處置效應，指出投資者處置股票時，傾向賣出有盈利的股票，而繼續持有虧損的股票。而《快思慢想》的作者康納曼亦用數據證明，大多數人在面臨獲利的時候是風險規避的，相反在面臨損失的時候是風險喜好的，故此大多數人都不願止蝕，反而速速賣掉有盈利的股票，結果便是往往「贏粒糖，輸間廠」。根據中國基金經理趙學軍的研究，處置效應在中國情況更甚，筆者認為可能與中國人更愛面子有關吧！

強如筆者偶像傑西．李佛摩都十分強調止蝕和「溝上不溝落」。無論如何厲害的投資者亦不能完全控制市場，就如拖累霸菱倒閉的利森（Nick Leeson），作出大量日本日經指數的期指及期權交易，賭日股不會大幅波動，當神戶大地震發生令日經指數暴跌千點後，他非但不作止蝕更不斷加碼，結果大如霸菱銀行亦於一夜間倒閉。另外瑞銀的阿多博里（Kweku Adoboli），面對一筆40萬美元的交易損失，不但不面對錯誤，更訛稱已經做了止蝕，結果瑞銀要為他賠上了20億美元。他們都曾經自以為可完全了解及控制市場，結果做成無可挽回的損失。所以我們並非要控制市場，而是要透過不同方法去控制風險，而止蝕便是其中一個方法。

止蝕的原則是要守住資本，一隻股票如果令資金虧損了10%，要追回虧損，是需要有11.1%回報，如果令資金虧損了五成，要令資金返回原本規模，更需要有一倍回報，要找到十多二十個巴仙回報仍有可能，要找到一倍回報，其難度與所需時間相信大家心中有數，一次失誤將令你需要很長時間才有翻身機會，這將大大減慢資本增值的速度。

就如同《男兒當入樽》內的安西教練說：「一個籃板球有4分的價值，因為可以少失2分，同時得到2分的進攻機會。」止蝕其實亦一樣，可以給予投資金雙倍價值。如果做好止蝕，不但可以避開繼續下跌時的虧損，同時保持資金靈活性，避免「短炒變長揸」，影響本身資金流，令資金失去機會成本，錯失了其他機會。

灝昇

炒股不買樓 來去一場空

香港作為重要的國際金融中心，因此，買賣股票及金融產品早已成為港人的重要投資活動，其受歡迎程度，比物業投資更深入民心，基於投資金融產品的資金快來快去，加上倘遇到大牛市，要賺錢比投資買物業來得更快捷更有效。

基於投資股票金融產品太方便太容易，所以市場上有不少全職或半職的炒股達人，部份更認為炒股才是王道，最近有一位業界中人表示，基於炒股賺錢易，所以他建議市民無必要買樓，原因現時有不少公司債，息率已逾10厘，既然如此，投資者可買入該等公司債，收取的高息，以幫補租樓的日常開支。

要知道，投資公司債，息率雖高，但息越高公司債違約的機會亦越高。2008年金融海嘯前，不少投資者大手購入該等資產，結果當中不少違約變成廢紙。

不買高息債，買賣股票又如何？最近股民及專家熱衷滬港通，結果因反應差到難以置信，事前大手入了市者，隨時又中伏。有位炒股炒樓的業界老手曾向筆者表示，炒股30年，所賺的不多，但反觀買樓的投資回報，高得出奇，筆者反觀本身的情況，亦有類似之處，股票買賣越多，所賺越少，反觀死揸物業不放，就賺到出乎意料之外，因此，筆者深信買股細炒只能怡情，若要賺大錢，就不能沒有投資物業了。

何熊煇

打算月供渣打

今天見到渣打銀行 (2888) 跌至新低 112.9

打算下個月啓動月供股票計劃，

繼續累積被動收入，保守大約有 5 厘息，

向財務自由之路前進。

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低處未算低，111.6   as at 19 Nov 2014

52周最低 110.4

投資盈富好過買樓

誕生15年　累積回報1.7倍　 投資盈富好過買樓

盈富基金（2800）誕生15年在即，至今連股息累計回報有1.7倍，每年複合回報近7厘，雖然跑輸兩電一煤的公用股，但表現遠勝滙控（005）、和黃（013）、中美股市甚至樓市。專家表示，過去15年本港資產市場經歷多次大動盪，加上息口長期低企，盈富仍是長線投資的合理選擇，惟從內地潛力及新興高增長企業頻生的角度，散戶亦可放眼A股ETF及以「膽拖腳」形式投資。

盈富於1999年11月12日以13.8元上市價掛牌，股價表現一直緊跟恒指，截至上月底止，15年股價累升約72%，連同股息的總回報則高達173.5%，每年複合回報近7厘，與恒指有0.1個百分點的誤差，資產規模由333億元倍增至600億元，表現則跑贏樓市，但跑輸商品（見另文）。

大幅跑贏通脹及存款息

相比之下，盈富表現較滙控及和黃分別年複合回報3.7厘及4.9厘高，回報亦比投資部份本地地產股理想；不過，過去多年公用股受惠資金追捧高息資產，兩電一煤賺息之餘也賺價，煤氣（003）連股息回報高達5.6倍，大幅拋離盈富（見表）。

浸大財務及決策系副教授麥萃才表示，盈富複合年回報7厘，已大幅跑贏通脹及銀行存款利率，加上恒指目前市盈率（PE）約11倍，仍較30年平均數低，對長線投資者而言是「可以接受」，雖然公用股在環球低息氣氛下跑出，但相關企業盈利受管制，棄盈富取公用股做法有風險，亦達不到分散投資的作用。投資者學會主席譚紹興亦指盈富表現算合理，不宜轉向單一股份投資，「15年前揀中兩電就話啫，如果揀中電盈（008）咁點算」？

家籲買A50中國

不過，對於長線又求增長的投資者而言，專家亦建議可稍作變通。譚紹興指，在滬港通開車後，A股勢納入MSCI指數，按台灣韓國經驗，指數將大有機會爆升，因而較看好A50中國（2823）在未來10年表現，並估計「如果盈富可以維持每年7厘回報，A股就應該有12厘」。

豐盛金融資產管理董事黃國英建議投資「第二啲」，因恒指汰弱留強的優化功能不足，太多資產型股份如地產股審慎「唔出事」，沒機會被淘汰，窒礙爆發力強股份可加入，如當年思捷（330）惡化多年後才踢出藍籌，認為盈富僅適合回報要求不高的投資者，建議自組組合，以友邦（1299）、港交所（388）、中移（941）及騰訊（700）做膽，其他腳自行拖。

值得留意是，雖然盈富與MSCI香港15年股價回報同樣為約七成，但後者連股息回報則高逾兩倍，複合年回報近8厘，跑贏盈富。麥萃才表示，股息回報多寡與資產組合有關，由於部份國企一直遭詬病不願派高息，不排除是兩者股息回報有差距的原因；譚紹興則指，指數買賣基金（ETF）與基金運作有別，因此倘選中高增長市場，股息回報不應該是ETF投資者的最重要考慮。

長期投資首重股息

15年前盈富基金（2800）上市，當年我很積極地向股友們推薦，並以1964年恒指創辦時的100點與盈富基金上市時的水平比較，得出的結論是，過去恒指每年複合回報率逾10厘，另加約3厘的股息，的確是很不錯的長期投資工具。

昨日為慶祝盈富基金上市15周年，《蘋果》做了一個專題報道，發現盈富基金在過去15年的複合回報率只有7厘，低於我於15年前的期望，不過，特別過去六年，銀行利率接近零水平，長期持有盈富基金該是不錯的長期投資工具，更特別適合長期定額投資，即不論股價升跌，每個月一領工資，就投入固定的工資比率買盈富基金，由年輕時買到退休，回報必定能令你滿意。

不過，我們取兩個固定點來計算長期回報率，實際上也不太可靠，也不太合理。

舉個例，若我們以2007年10月的高位來計算盈富基金的長期回報率，那麼複合回報率肯定遠高於7厘，相反，如我們以2008年10月的低位來計算，則長期複合回報率變成負數，因2008年10月，盈富基金的價格比1999年上市時更低。

因此，上述的計算，實際上並不科學，對真正的長期投資者而言，唯一實在的回報是收股息，股息才是真正放入口袋裏的錢，一個人如果每年收股息的收入，相等於或超過他的工作收入，這個人就達到了真正可以不必為五斗米折腰的境界，因為他已經有了五斗米，是財務自由的人。

曾淵滄

長線投資物業更勝買股票

外圍政經環境持續不穩定，加上樓市辣招的負面影響揮之不去，對個別賬面賺價不少的業主而言，賣樓套現確實是一個很大誘因。不少賣樓套現的業主，會將資金投入股市，以免資金的購買力被通脹所蠶食，不過，不少人多年的經驗，買樓更勝買股投資。

筆者認識一位業主，在今年初將一個自住的單位售出，套現800萬元，扣除按揭餘數後，手頭上可備用資金多達600萬元。該位業主隨即將資金分段入市買股，間中亦有炒賣股票衍生工具。基於該位業主深諳金融知識，加上運用衍生工具手法靈活，年初至今獲利30萬元，平均每月淨賺約3萬元，以這樣的成績評審，算是股場高手。

不過，反觀他沽出的物業，年初至今升了約百分之八，增值逾60萬元，按此計算，揸樓的賬面回報，高於其股票投資1倍以上。

此外，該位業主因賣樓後，以月租16,000元，租入一單位自住，因此扣除約15萬元的租金開支，實質回報僅約15萬元，這樣調整後，繼續揸樓回報較買股高三倍。

有位資深物業投資者對筆者說，他18歲開始炒股，炒炒賣賣前後30年，但回報基本上是零，但他買入的多項物業，至今賺幅由五成至15倍都有，因此他笑說，買股只是為怡情，不要太認真，最終賺大錢的，仍要靠物業。

何熊煇