美將升息 ~ 全球REITs後市俏

近期全球股、匯市震盪波動加劇，投資人心慌。房地產成為投資首選。


投資機構強調，其實想一網打盡且更有效率投資全球不動產市場，REITs（不動產投資信託）應是最好的選擇，尤其在美國即將升息前，更是佈局REITs最佳時機。

台新投信投資長莊明書表示，美國升息將成為提高REITs租金收入增加的動能，關鍵優勢已浮現，現在投資全球REITs正是時候。根據以往美國升息經驗，升息前不確定性通常會先導致REITs回檔修正；待升息確立後，房市與租金隨景氣上揚，REITs就跟著進入中長多行情，複製REITs與升息相關經驗，配息率有機會達3至6%。

台新全球不動產入息基金經理人謝夢蘭指出，根據Bloomberg統計，投資各項主要金融資產投資報酬率，過去15年中有8個年度全球REITs績效表現第一，年平均報酬率約14%，一舉超越股票、債券、商品等。其中商用不動產與景氣正相關、對利率敏感度低於住宅、目前全球景氣處復甦階段相對看好。

適時加入特別股
有效降低波動

預期商用不動產的空置率持續下降、租金成長率將上揚，供需上來看，英、美主要商業區短期沒有大量建案釋出，整體處於供不應求狀況，處於正面循環而相對看好。謝夢蘭強調，觀察市場上不動產入息基金多只投資全球REITs，當房市走下坡時，REITs可能往下跌，為避免這狀況，台新全球不動產入息基金也會適時加入股票、債券等元素。歷史經驗顯示，在資金十分緊俏或升息循環末期時，適時加入特別股，能有效降低波動。

以總經、利率、房市基本面判斷，目前多頭趨勢下，回檔風險不高；謝夢蘭說明，如果後續跌5至10%，仍是進場好時機，目前全球REITs資產規模日漸增長，吸引全球投資目光，持有一定部位全球REITs基金為核心資產，更能達到攻守兼備的優勢。

動盪環境
歐洲REITs搶眼

投資機構指出，歐洲REITs與全球股、債市或美股的相關係數分別為0.354、0.113及0.147，顯示歐洲REITs與其他股債市資產的低相關性。若將歐洲REITs納入資產配置，有助分散投資組合風險。

針對投資人關心美國升息的問題，英傑華投資歐洲不動產證券基金經理人保羅（Paul van de Vaart）表示，REITs表現受GDP成長率表現影響，與利率走勢的連動關係較弱，反之美國升息，意味著經濟穩定成長，不見得對不動產市場產生負面影響。

景順歐洲大陸企業基金經理Erik Esselink表示，有兩大因素看好歐洲Reits表現。首先是歐洲版QE啟動後，用來估算房地產合理現值的折現率走低，增加房地產價值，不動產類股因此表現亮眼，未來仍有續漲空間。

第二是愛爾蘭，尤其是都柏林商辦市場的租金上漲，反映金融危機、房地產泡沫化後，商辦大樓供給萎縮、企業的租賃需求卻不減反增。且全球科技龍頭陸續進駐都柏林，成立歐洲總部，如臉書、蘋果、谷歌與亞馬遜等。部份大型藥廠受到租稅優惠吸引，前往愛爾蘭設立營運中心，挹注商辦租賃需求。