收租自住 買樓預算各不同

近期頗多網友在網誌上詢問是否買樓的時機，坦白講目前的住宅樓價絕非長線購入的時機，不是因為「回到九七」所以認為偏高，筆者認為評估任何投資產品價格，必須拿得出數據，比如根據差餉物業估價署的最新一期報告（http://www.rvd.gov.hk/en/doc/statistics/full.pdf），市場主流的B類單位（430-753平方呎）租金回報率只有3.3%，比1997年中的3.6%還要低！

1997年時供樓利率超過10%，筆者當時借銀行約100萬，分十年供，每月要供一萬五千；而現時P按大約2.5%，H按更低至1.5%，現時筆者向銀行借400萬，分三十年供，也是大約供一萬五千。換句話講，同一按揭額，由於低息以及銀行容許拉長供款年期，結果同是九七價，業主的持貨能力大增，何況還有很多新界區屋苑的樓價遠遠不及九七時。

上面是分別從收租及自住兩個立場考慮，簡單地說現時是不值得買樓收租，但對於不想繼續租樓住而置業來說，又未必不可行，不妨用不同條件下計一計，以下幾例都是以單位價值300萬，供20年來計算：

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買樓收租

由於金管局規定非自住物業只可以按五成，而銀行對於出租物業利息較高，假定係4%：

現時買樓收租首期大，按息高，每用要倒貼$2,700，還未計算維修費用，以及租金淨收入15%的物業稅，又不可以申請居所貸款利息扣稅。

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自住（七成按揭）

自住物業最多可以按九成，不過要支付按揭保險，所以首先計算不用按保的標準按揭，按息以2%計：

賬面上，銀行供款要$10,624，各種駛費又要$1,860，每月總支出是$12,484，與租樓比較，300萬的3.3%即係月租$8,250，多出$4,234。不過供樓第一期利息係$3,500，還本金$7,124，則利息支出加駛費是$5,360，那就會比租便宜$2,890。由於息隨本減，去到第42期（三年另六個月）利息支出就會降到$3,000以下。所以買樓同租樓的最大差別，就是每個月強迫儲錢。

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自住（九成按揭）

再計算目前最多可以按九成，一次過支付按揭保險：

賬面上，銀行供款$13,669，各種駛費$1,860，每月總支出是$15,529，與租樓$8,250比較，多出$7,279。第一期利息係$4,500，還本金$9,159，則利息支出加駛費是$6,360，仍然比租樓平$1,890。由於每月供款更大，每個月儲錢比七成按揭更高。

參照收上計算，目前租金回報太低，買樓收租是負現金流，樓價不升便輸了！而現時租樓的朋友，如果有足夠的首期及供款能力，其實樓價不升或略為下跌，自置物業不失為一種儲錢的途徑。