來源:
http://realblog.zkiz.com/lgaim/90698
比如叫你帶兵打仗,一般性都會認為兵力同裝備最重要,這是硬件性質的,事實上的確是最重要的,成功需父幹,沒有就唯有慢慢徵兵,但有了充足的兵力,並不代表實會打贏,傻瓜也會帶兵,帶兵之嘛,名將同傻瓜的分別不是甚麼詭計上的東西,而是會選擇合適的戰場
以味皇為例,當年沙士出黎揾工,失業左成年,3000蚊工都搵過,最後為左養家逼住做討厭的行業,做到現家,即使係現在,味皇依然反對澳門開賭,不過沒有能力改變環境,咁就唯有改為適應環境,澳門冇得咬老綜冇得收5毫,沒有廢青的生存土壤
於是乎,味皇入職第一日,就已經預謀將來辭職,現在只是各種機緣巧合下得以提早而已,如果工作愉快的話,誰也不會在投資上浪費心力
順便一提,有兩本書同一個BLOG改變了味皇的人生走向,一是大學時代偶然在別人宿舍看到的幾頁窮BABA富BABA,二是祖師爺的證券分析,三是YC的BLOG
講返被動收入,味皇由0開始,首先是打錢剩下來,由於味皇平時姑寒,童年亦沒有零用錢,兼7到冇朋友,真係冇乜朋友,因此基本比家用後的錢差不多全部都存現來
當時定存好似2厘,而美元3厘,因此都存美元,後來澳元升值兼息高,改存澳元
後來睇左證券分析,買始嘗試買入一些派息同質量都唔錯的股票收息,當時4厘已經算唔錯
早年搵價值投資的文章,找到些BLOG,當時百花齊放,市場先生同火燎森也是果個年代(味皇算是第二代),睇過鄧小閑BLOG,咁啱澳門有些銀行開始有月供股票服務出現,因此月供左匯豐
因此,冇銀用的時期...甚麼是冇銀用?咪話比唔起首期,連存款都冇乜,買一手股票都未必夠入場費就是冇銀用的時期,就要通過收集生息資產來產生被動收入,這是唯一可以做的,實際上收集生息資產的效果非常明確,投入就會產出,這可以用到老的方案
可行的比如月供股票(只限某幾隻),出糧買少少REIT,做一些定存(現時人民幣較好),以1000蚊買778為例,一年可得60蚊,即每月5蚊
可以訂下一些小目標,達成時就可以激勵自己,比如味皇愛飲檸檬茶,於是訂下"解決每日的檸檬茶問題",當每日一盒要2.5,一個月要75蚊,儲15000蚊股票或30000蚊人仔咁
之後就是"解決每日的午餐問題"
"解決每日的三餐問題"
"解決每日屋企人的三餐問題"
到達這個階段,自己就是不死身,精神上會變得更為進取同積極,因為你會發覺,雖然你解決了三餐問題,但你並不是真係用派息黎食三餐,你的三餐駛費依然如常來自工作收入,派息的錢自動成為儲蓄的一部分,結果收集的速度越來越快,"解決每日的XO問題","問XXX老笠第一個一千萬"只是時間問題
過了一段足夠長的時間,手頭上的收息資產的回報率會參差,你會同其他野比較,而大部分收息資產都具有可取代性,因此你會進行轉換來
提高效率,如果此時有正職,大部分人都有正職,這時往往會想到買樓收租,買樓不一定是最好的方法,有錢人不一定會買樓,買樓只是當中的其中一個轉換方式
買樓的話,情況如下,不買樓或FP則回上面繼續
買樓不是我等窮撚可負擔的,基本上都是銀行同我地買
假如你借錢後維持工作,買樓的收益是,租金-(利息+雜費),此時你的現金流可能是負數,要靠工作維持,但租金的收益會同債務對沖而令債務減少,變相儲錢,只是存款期限是賣樓果日,存款利率等於按揭息,到期先攞得
買樓發達比人一個錯覺,買樓賺得最快,雖然在味皇身上也如此顯示出來,但味皇也要說這不是真理,買樓最大特點是可以借錢,低息還少,比如味皇以前最高回報的樓B為例,首期連雜費30萬,租48000,供款30000,息13000,以本金計有12厘,現金流正,另一方面由80萬升到165萬,扣10萬雜費剩75萬,回報250%
但是用當年REIT來計,假如有同樣的借貸條件,首期30萬買80野:
富豪收80000息,供款30000,還13000息,儲67000,以本金計有22厘,不過兩年冇升
越秀收55000息,供款30000,還13000息,儲42000,以本金計有14厘,不過兩年冇升
置富收52000息,供款30000,還13000息,儲39000,以本金計有13厘,另一方面由3.75升到5,回報90%
長建收38000息,供款30000,還13000息,儲25000,以本金計有8厘,另一方面由28升到47,回報180%
看似樓高D,呵呵,難道你以為每年多出來的現金會掉落海嗎?
比如富豪現金流比樓B多出32000,可再次買入成10厘的自己收息,不但本身加息,仲可以手動加息
REIT在其後一年內因炒風升40%變成低回報,你不會再轉換成其他嗎?
我不會說轉成CTM轉成美蘭轉成新意網的
富豪財技到期減息同越秀後來做水魚,也是有跡可尋事前走佬的,樓就不可以了
買樓比買股容易成功,原因是中國人的化妝樓,垃圾極都叫有瓦摭頭,中伏極都有個限度,但中國人的化妝股,要幾垃圾就有幾垃圾,蝕左仲要你賣屎忽
這是人的問題,智力的問題,國情的問題,並不說明手段的優劣
但現實上,因為上面的原因,股票不具有樓一樣的借貸能力,如果你在將來儲蓄的時期還有工作而又儲到一定水平,買樓是一項可以考慮的方案
不只樓的,還有車位,舖位,工商廈,的士牌,兩地牌等,總之可以生息的都可以考慮
用按揭買野味皇有個貼士,3厘按揭100萬計算,各年期的平衡點如下:
15年 20年 25年 30年
月供 6900 5550 4750 4220
年化 8.3% 6.7% 5.7% 5.1%
息 2500
年化 3%
簡單說,用15年按揭買野收息,除非有正職收入貼,目標冇8.3厘就會出現負現金流,目標一定要超過3%,最好8.3%以上,以現市況冇合適,因此15年的不如咪買
用25年以上的就有賺頭了,6厘以上的東西還是不少的,即使冇工作也能維持
如加息至5厘按揭100萬計算,變成這樣:
15年 20年 25年 30年
月供 7900 6600 5850 5370
年化 9.5% 7.9% 7% 6.4%
息 4150
年化 5%
所以達到7厘,是起碼的目標,這涉及到選股能力,如果一個大意會,特別係你博升值而非收入,咁將會死得好慘,此時絕不適合借貸,因為不能很好的維持
當被動收入達到你薪酬水平的時候,就可以辭職唔做,追求成仙之道,長生不老術,奔向夕陽之類的事
此時再多的收入已不用刻意追求,只不能損失本金令收入減少,只要收入大於支出,兼仲有一些剩可以再投入就息,成個收息系統就得於永動機一樣,夠食到世界末日
不同的時期,採用切合當時實際的方法,這就是選擇合適的戰場的意.
