REITs 分析

這篇 Blog 文是部是來自一位對REITs  的分析見解.

為什麼要寫REITs呢?最重要的原因是，對我來說這是一個比較簡單的課題，其他的我實在不懂寫。最近自己檢討一下多年來的投資成績.

發現只有買樓、買酒花和投資REITs較賺到錢，而這些投資的共通點是流動性比較低和靜態一點.

雖然價格有升有跌，但長遠下來卻比其他短期投資經常出出入入來得高，看來這是一個比較適合我的投資方式。

REITs中文全稱是「房地產信託投資基金」，能夠讓散戶透過間接方式持有商鋪、寫字樓和酒店等物業作出租用途。

這類信託基金須將物業租金收入，在扣除行政費、稅項及各樣開支後，派發至少90%給基金單位持有人。

香港投資REITs的風氣好像不太盛行?

是的！香港人很喜歡買樓買鋪收租，但對REIT的興趣甚低，
因為除了領匯外，大部份REIT一上市後股價都長期潛水，多年來都未能升回招股價之上，而且升得較慢，難以短期炒作，但我自己則頗為鍾愛此類股份.

原因是我自己比較喜歡投資實物，在香港無實物好得過物業，但作為一個普通打工仔，買一間小型住宅單位也不容易，更惶論買商鋪物業，甚至酒店作出租用途。但通過REIT，一般散戶便能夠間接投資這類物業，收取租金。

香港的REIT市場比較落後，在05年上市的領匯是首個在香港掛牌的REITs.

目前總數也不超過十個，而且這些基金所持有的物業大部分是二、三線的物業.

當中冠君產業信託(2778)所持有的朗豪坊已算是當中最有質素的資產之一。

事實上，一線物業確實比較難以REITs方式上市，若價格定得太高，便難以吸引到投資者，價格低又冇必要推出來益散戶，正所謂黃帝女唔憂嫁。

儘管如此，二、三線物業也不等於沒有投資價值，因為就算一般人買樓，也不是人人都可以買半山或西九龍豪宅。很多二、三線商場或辦公室其實都有不錯的租金回報率，不少商場近年開始通過裝修產業增值，提高租金和出租率，領匯商場便是以這個方式成功增值。（當然，很多人會認為領匯是趕絕小租戶和傳統租戶，這個是題外話。）所以選擇REITs一定要看該信託所持物業和管理公司的質素。

(若堅持要投資一線商用物業，那只能繼續間接投資持有這類物業的公司的股票，例如新鴻基、鷹君和九倉等，但投資這類公司要考慮的因素多很多，不能只看地產市道和相關物業的租金收入。)

另一個令香港散戶對REITs沒有信心的原因是很多REITs上市時運用了財技，令大部分REIT上市頭幾年股價一直插水，令人意興闌珊，

我當初也是受害者之一，招股時抽了泓富(808)後股價一瀉而下，只不過貪其派息甚高，而且投資額不大，所以才在中途增持並持有至今，雖然股價於過去兩年大幅回升，但至今仍在招股價以下。

最近黃國英曾以陽光房地產(435)解釋這類REITs上市時的財技.

簡單來說，這類二、三線產業信託要吸引投資者，就要派高息，至少5至6厘息，但事實上租金回報沒有這麼高，於是出售物業的母公司承諾頭幾年補貼租金收入，例如保證頭3年派至少6厘息以上，若收入不足，便自己貼錢幫補，或者自己索性唔收息，這樣其他投資者便能派足息。

但這安排只會維持數年，很多精明的投資看通了，便不肯在頭幾年高位接貨，於是出現這些基金前幾年股價插水式下跌，但息率卻暴升的情況。

例如我自己也有買入的泓富和陽光房地產，都曾經派超過12厘息，但股價續跌，那時我一直不明白，有這麼好的回報，為什麼沒有人願意買，原來便是害怕母公司數年後停止補貼後，派息會大幅減少。

那麼現在REIT仍有投資價值嗎?

現在，這類財技已去到醜婦終須見家翁的地步，例如陽光房地產母公司在09/10年度已不會再補貼租金收入，並且由完全唔收息改為收40%，所以12厘息已成神話，在11/12年度母公司將會恢復100%收息，估計屆時散戶派息比率將進一步減少15-20%左右。現在水退後，投資者便能看到實際派息有多少，幸好，基於這幾年地產市道興旺，租金收入大增，該基金以現價計息率大約也有5.8厘，若這兩年能保持每年租金收入有10%以上增長，即使11/12年所有財技消失，現價計息率斷估仍能維持至少5厘以上，相比今時今日買樓收租頂多只有約2-3厘回報，其實已算不錯。

最重要的是，不須勞動你自己去管理物業和收租，曾經出租過單位的人，應該會明白當中的煩惱.

近兩年，不少投資者開始看到這類信託基金的投資價值，所以股價開始穩步上升，不少REITs例如上面提到的 2778, 808, 435等從金融海嘯計起已回升約2至3倍，回報比一般散戶喜愛的中資金融股更高.

即使在過去一年也有30-50%升幅，加上普遍有6厘以上息率，回報其實比投資香港住宅物業更高。而且價格升幅穩定，甚少大起大落。

在最近一年的多次股市回調中，我發現自己組合相對跌幅較輕微，原因便是REIT系股價硬淨所致。

然而，經過過去兩年的大幅追落後，很多REIT的估值現在已接近合理水平，除非租金收入瘋狂攀升，否則來年再大升的動力應已減退，難再錄得去年的升幅，但大跌的誘因也不多，應繼續保持其高防守性的特點。

最後，這篇我想總結的是，經過頭幾年的折騰後，在港上市的REIT已成為一種回報穩定的投資工具，適合中長期要求穩定回報的投資者，我自己會逐步加大在這方面的投資，也相信若有更多優質物業上市的話，它們可能會成為我退休後的主要投資之一。

當然，和住宅樓市一樣，這類REITs一樣受地產市道的影響，市道差的時候，物業估值和租金收入也會相應減少。投資者將承擔一定的風險，包括股價大幅下跌或者派息額大幅減少等。