2014年12月29日 星期一

退休買磚頭:東南亞篇

早前有調查發現,不少香港中產上班族都有意在退休後移居東南亞地區,以較低成本享受更優質的退休生活。要實現此大計,第一步先要研究東南亞各區的置業攻略。

新發展地區潛藏風險成本

部分進取型的中年上班族會認為,參考香港六十年代經驗,投資經濟剛起步的地區的物業,多年後可望錄得十多倍回報,因此在東南亞買磚頭,首選應該是越南、柬埔寨及新崛起的緬甸。

不過隨著資訊爆炸,全球資金看到新的發展機遇,便會極速進擊相關地區。以緬甸為例,當地政府推動改革開放後,大城市租金立即開車,仰光市中心寫字樓呎租竟然跑贏紐約商廈,投資者現時入市,很可能會以高價接火棒。

相對緬甸,推動改革開放十多年的越南及柬埔寨,當地物業市場明顯較有秩序及規模。越南開放市場後,房地產曾出現泡沬,直到近年當地樓價才回復較正常水平,而為了刺激房地產市場,越南政府於今年11月通過新法例,容許持有有效簽證的外國人購買當地物業。而柬埔寨於2010年通過法例,讓外國人可以在當地購買高層建築第二層以上單位,並可以自由買賣。

投資越南及柬埔寨物業,必須留意業權問題,特別是柬埔寨曾經歷戰亂及戰後重建時期,令不少土地出現正式擁有者及臨時佔用人同時並存的情況。因此投資者應選擇一線城市的物業,並透過具信譽的跨國物業代理公司進行買賣,再核實相關物業土地的業權問題,以避免陷入業權不清糾紛。

籌備第二家園

不少部署海外置業的中年上班族,其實未必打算退休後長居海外,而是把東南亞物業作為第二個家,再放租香港物業,以租金補貼海外生活。針對這類投資者,馬來西亞及泰國都推出退休移居計劃。馬來西亞的「馬來西亞:我的第二故鄉」計劃,50歲以上申請人擁有15萬馬來西亞零吉(約三十多萬港元)定存及每月收入不少於1萬馬來西亞零吉(約二萬多港元),並選擇當地認可金融機構承造15萬馬來西亞零吉定存,便可以參與居留計劃,取得居留證後,即可以無限次出入及長期居留當地。

至於馬來西亞樓價,以吉隆坡近郊為例,約200萬港元已可以購入600呎物業,退休上班族亦可以選擇把放租香港物業收益,在當地租用物業居住。

相對馬來西亞,泰國的退休移居計劃更簡單,申請人只要在當地銀行存入100萬泰銖,透過律師完成相關手續後即可獲泰國居留權,之後每年續期一次,住滿三年便可以申請永久居留。

除了移居門檻低,泰國另一吸引之處是物業價廉物美,二百多萬港元已可購入布吉別墅式單位,更可以透過當地中介人放租物業賺取租金收入。
然而泰國近年政局動蕩,有意在當地置業的準退休人士,應先好好衡量自己在這方面的風險承受能力。

亞洲另一經濟都會新加坡,八十年代時曾是港人移民的熱門地點,但隨著當地經濟持續發展,現時移居門檻已越來越高,想透過投資移民移居當地,入場費已逾一千四百萬港元,加上當地媲美香港樓價的物業價格,除非對新加坡情有獨鍾,否則倒不如把這筆資金投資香港物業或高息股,收取租金收入及股息幫補退休生活。

股神巴菲特說:在2015年這是6個最重要可以幫助你賺大錢的的理財訣竅

1. 把你的財產投入指數型基金

巴菲特表示:「我給受託人的建議再簡單不過了,就是把你10%的資金投入短期政府債券中,然後90%的資金投入低價的S&P 500指數基金 (而我建議先鋒集團Vanguard的基金)。我相信這樣一來,經過一段時間之後投資報酬會較其他投資者高出許多。」


2. 離比特幣(Bitcoin)越遠越好

巴菲特認為:「如果可以的話,盡量不要接觸比特幣(一種全球通用的共識主動性加密電子貨幣),因為它可以說是一個海市蜃樓。它是付款的一種方式,頂多就是能夠以匿名的方式付款。支票也是付款的工具,但是支票會因為它的支付功能而有很高的價值嗎?比特幣卻因為這樣的特性而有極高的價值,在我看來只是一個笑話而已。」

3. 應該學習如何看懂財務報表

巴菲特建議,應該要去上任何你找得到的會計相關課程,會計是商業的重要語言之一,如果懂會計,也會讓你更快學會讀懂財務報表。雖然要讀懂財務報表需要花一點時間和經驗的累積,但是這些投資都是值得的,當你懂得運用這項能力的時候,你就會明白它在投資過程中的重要性了!


4. 把重點放在儲蓄,而不是快速致富。

巴菲特也認為,人們最大的錯誤,就是不明白應該要越早養成儲蓄的習慣越好。當你儲蓄到一定的程度的時候,再去想要如何快速致富。如果要緩慢逐漸地變富有是一件滿容易的事情,但是要一夜致富幾乎是比登天還難的。

5. 當股價下跌時,買進,不要賣出。

當投資者因今年10月份因為可口可樂和IBM的股價下跌,而賠了20億美金時(約為台幣600億元),巴菲特卻非常冷靜,且沒有因股價下跌而拋售股票。當然,對於巴菲特來說,那樣的損失可能只是小錢而已,但是他同時也認為,沉不住氣的投資者幾乎是不可能成功的。

巴菲特也說:「當股價下跌時,我會買進,股價跌越多,我越會去買它。如果你告訴我下周整個股市會重跌500點,我還是會去買這些股價下跌的股票。我不知道如何明確地知道整個市場的走向,但我知道要如何挑選合理的生意機會,而後給它夠長的時間去成長和改變。」


6. 不要再假裝你是一個專家了。

「如果你不在你了解的東西上投資,那麼你只是在賭博而已。」巴菲特曾經這麼說過。這也是他自己投資時最主要的原則之一,而這也是為什麼高科技產品、黃金和航空產業不是他投資的主要目標。

巴菲特更表示:「你不需要為了獲得高報酬而去成為某些產業的專家,但是如果你不是某方面的專家,那麼你一定要知道你的底線在哪裡。讓事情保持在最單純的狀態,不要孤注一擲。當某些東西告訴你它是保證高投資報酬率的,那麼它的風險相對也高,一定要馬上拒絕它!」

2014年12月22日 星期一

中庸之道

希望是本無所謂有的, 無所謂無的;

這正如地上的路... 其實地上本沒有路;

走的人多了, 也便成了.

故鄉  ~  魯迅

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財務自由之路走多了, 也便成了.   


2014年12月17日 星期三

澳門樓10年升10倍 濠客過江買港樓

近年澳門政府年年派錢,最新失業率更低至1.7%,香港人看在眼裏,當地經濟實在好到不得了,但兩地的樓市一樣瘋狂,澳門今年第二季住宅每平方米價格突破11萬元,是2004年全年的逾10倍,升幅比香港更誇張;而澳門最新公布2014年第二季個人入息中位數為1.3萬元,僅較2004年同期增加1.6倍。與本港相同,買樓置業對澳門年輕人而言,都是遙不可及的願望。澳門樓價高企,租金回報亦不及港樓,有投資者轉投本港樓市,成為撐起香港樓價的一股新勢力。

港澳青年都因置業煩惱抓破頭皮,較幸運的是,澳門的上一代不少有自置物業,買不起樓的青年人,結婚後有人選擇與父母蝸居同住,同時趁旺市投資賺首期。近600平方呎的兩房一廳單位,住了阿偉夫婦兩人,還有他的父母和妹妹,「結婚後,父母將房間讓給我們,他們與妹妹同房。」

29歲的阿偉大學畢業後,入職澳門政府做公務員,太太Catherine從事文職,兩人月入合共約4萬元,他們曾經想過搬離家人,只是澳門的樓市,無論是買是租都叫人吃不消。「兩三年前一個兩房一廳單位,大約200多萬元,當時剛出來工作,人工不高也付不起首期,到今日儲了錢,樓價已經升一倍,實用面積500平方呎的電梯單位,20年樓齡最少要400萬元起跳,新樓更要800萬元。」

阿偉父母不想兒子花錢租樓,於是提議住在一起,至今成功儲了七位數字,算是跨了半隻腳做業主,但因澳門設按揭上限,購買500平方呎單位如要600萬元,便要付四成首期,「現在首期最少要200萬元,到儲到都不知樓價會不會再升。」

根據澳門統計暨普查局數據,澳門樓市成交量近年一直下跌,同期樓價卻不斷攀升, 難怪兩口子對置業已沒有抱太大期望。「根本就是『乾升』,就算政府宣布加建經屋(經濟房屋,類似香港居屋),樓價都不會因為供應增加而下跌。」

澳門租金回報不及港

為了早日圓置業夢,阿偉與友人合資買入澳門一個車位和中山的住宅單位,打算日後賣出獲利當首期。近年澳門車位最高升至200多萬元,根據澳門統計暨普查局數據,今年第二季有1,088個車位成交,平均每個152萬元,較去年同期上升42%,比較2012年同期更上升超過一倍。

阿偉投資車位博升值,但他說近來澳門人已轉投到香港買樓投資,「因為香港租金較高,相對回報率比澳門住宅高,新界區兩房一廳,300多萬元有交易,這價錢在澳門只能買30年以上的唐樓。」以細單位為例,澳門統計局數據顯示,少於50平方米(約538平方呎)的住宅單位,今年第二季每平米價格為128,046元;香港差餉物業估價署數據則顯示,少於40平方米(約430平方呎)的住宅單位,今年6月每平米價格介乎89,743至126,511元。

阿偉說,在澳門做業主,毋須擔心單位會空置浪費,因為當地現有1 3 萬名外勞, 基建項目一個接一個,造成源源不絕的租務需求。「兩房一廳唐樓單位,可以放7張碌架床,每人收500元床位費,每月有7,000元租金收入。」兩地樓價相若,但租金回報始終不及香港。

以天水圍嘉湖山莊為例,最近一低層單位以290萬元成交,實用面積446平方呎,同類單位近日以8,800元租出,租金回報率約3.6%;而位於澳門市區的寰宇天下,一低層單位近日以918萬元成交,建築面積1,180平方呎,同類單位以1.5萬元租出,租金回報率只有1.9%。
港珠澳大橋推高樓價

澳門的上一代少有投資概念,但近年當地經濟暢旺,觸發資金向外流,澳門現時最少有5間地產公司賣香港樓,紛紛在澳門舉辦香港樓盤展銷會、睇樓團等。「一個月最少有10多20宗一手交易。」有組織香港睇樓團的澳門浩楓地產總裁余浩銘說,「澳門樓已升到一定高位,無論舖位或住宅的租金回報只有1%至2%,投資客想分散投資,加上一手供應少,成交量跌,全澳門5,000多個經紀都要找出路。」

相比內地和海外樓盤,澳門人對香港樓盤信心較大,「不需要擔心爛尾,又容易睇樓又易管理,現在香港一手樓盤有不少優惠,澳門盤是沒有的。」即將落成的港珠澳大橋,也是澳門人考慮的投資因素,「大橋在澳門坐落的東方明珠區,新盤建築呎價已過萬元,反觀香港東涌的新盤,實用呎價都是七八千元,無論是自住交通或投資升值潛力,對澳門人有相當吸引力。」

他說現時主要是持香港身份證的澳門人赴港買樓,但亦有少數投資客情願給15%買家印花稅都照買,最年輕買家只有30多歲,近日更有不少人查詢500萬或以下的香港二手細價盤,「我們貨源不足,經紀在香港都不能做買賣,最多只可以轉介香港經紀和陪在旁邊,很多人會自己去香港找經紀。」

泡沫成形爆破未到期

澳門樓市在經濟急速增長下成長,當地學者也相當關注,澳門大學財務學教授黎寧研究當地樓市多年,她說新樓質素較以往高,樓價較高是合理,但自2006年至今的升幅,已不是質素可以解釋,而是需求帶動。

與香港的情況相若,澳門的住屋需求增大,市民生活水平卻追不上樓價,形成落差。「早期起的都是大單位,與市場需求不配合,到現在樓價升高,細單位的價錢已太高。」她又說澳門投資者買樓後不急賺,價錢企得較硬,「樓市泡沫早已存在,但目前看來泡沫都很難爆。」

撰文:馮樂琳